Los herederos Juan, Alberto y Ana son copropietarios de un lote urbano de 400 m², en una zona céntrica de la ciudad de Trujillo, ante la propuesta de negocios de una constructora, deciden celebrar un contrato de superficie sobre su inmueble con dicha constructora (que viene a ser “La Superficiaria), con la finalidad que ésta última durante 15 años consecutivos, edifique y administre un centro comercial, para lo cual se establece en dicho contrato que La Superficiaria pague durante el plazo indicado, la cantidad de US$ 1´500,000.00 (Un Millón Quinientos Mil Dólares Americanos).
¿QUÉ ES UN CONTRATO DE SUPERFICIE?
Para comprender la finalidad de un contrato de superficie, primero debemos identificar qué es el derecho de superficie.
Esta figura legal se encuentra contemplada en el artículo 1030º del Código Civil Peruano, el cual señala: “que puede constituirse el derecho de superficie por el cual el superficiario goza de la facultad de tener temporalmente una construcción en propiedad separada sobre o bajo la superficie del suelo”
Entonces, para resumir de forma sencilla, podemos definir al derecho de superficie como aquél derecho real de tener o mantener, temporalmente, en un inmueble ajeno, una edificación en propiedad ajena, a cambio de una contribución económica a favor del propietario del suelo.
DEFINICIÓN DE CONTRATO DE SUPERFICIE:
Ahora bien, teniendo en claro lo qué es el derecho de superficie, se debe entender por contrato de superficie a aquél acuerdo plasmado en un documento, mediante el cual el propietario de un inmueble faculta a una persona natural o jurídica, denominada superficiario, a edificar sobre el suelo de su propiedad y administrarlo, a cambio de una retribución económica, que generalmente es de forma periódica.
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¿CUÁLES SON LAS PRINCIPALES OBLIGACIONES QUE DEBEN ASUMIR LAS PARTES EN UN CONTRATO DE SUPERFICIE?
El superficiario propietario de lo edificado, tiene la obligación de realizar la construcción comprometida en el plazo determinado en el contrato.
Asimismo, si así se ha establecido, el superficiario debe pagar al dueño del terreno un canon o precio por el uso del suelo, los aires (la terraza) y el subsuelo (los sótanos).
Por su parte, el dueño del terreno en virtud del contrato de superficie, permitirá al usufructuario efectuar, tener y explotar durante la vigencia de este contrato, construcciones de su exclusiva propiedad, ya sea de forma separada, sobre o bajo la superficie del suelo.
¿QUÉ SUCEDE CUANDO SE VENCE EL PLAZO DEL DERECHO DE SUPERFICIE PACTADO EN EL CONTRATO?
En nuestro ejemplo, una vez transcurridos los 15 años pactados (la Ley señala que este derecho no puede durar más de 99 años), el propietario del suelo se apropiará de lo que se ha construido sobre su propiedad, salvo pacto distinto (que no es el caso).
¿SE PUEDE CONSTITUIR ESTE DERECHO DE SUPERFICIE MEDIANTE TESTAMENTO?
Sí, el artículo 1031° del Código Civil señala que el derecho de superficie puede constituirse también por testamento. Vel decir, que el propietario del suelo puede otorgar el derecho de superficie a una determinada persona por un tiempo específico. Siendo la condición para que el superficiario adquiera este derecho de superficie, que el propietario del suelo fallezca.
¿QUÉ SUCEDE SI SE DESTRUYE LO CONSTRUÍDO POR EL SUPERFICIARIO?
Según el Código Civil, el derecho de superficie no se extingue por la destrucción de lo construido.
Para finalizar, mediante esta figura legal, se puede deducir que existe una utilidad económica para ambas partes, puesto que el propietario del suelo tendrá como ventaja el evitarse los costos de la edificación o construcción; mientras que el superficiario evita los costos para adquirir el suelo y podrá beneficiarse rentando las propiedades que construya e independice, si es que así se ha pactado en el contrato.
Marina Fuentes
Abogada inmobiliaria
ELABORADO POR LA SOCIEDAD PERUANA DE BIENES RAÍCES
