Abordar el tema de la extensión del derecho de propiedad inmobiliaria, es remontarse a sus orígenes. La propiedad romana originariamente estaba reflejada en un concepto de tradicional verticalidad, es decir el dueño del suelo era a su vez dueño ilimitado del sobresuelo y subsuelo, así lo encontramos en el antiguo adagio “usque ad coelum et usque ad inferos”, traducido literalmente en la frase “Desde el cielo hasta el Infierno”. Se entiende así, dentro de la denominada teoría romanista, la existencia de un dominio ilimitado de los aires y del subsuelo.
Dicha concepción de la propiedad fue evolucionando, surgiendo un contenido social del dominio, por la cual sin desconocer la propiedad, se limita y se le hace coherente con el interés de la comunidad sobre la base de su sentido social.
El Capítulo Tercero de la Sección Tercera del Libro de Derechos Reales de nuestro Código Civil, desarrolla en siete capítulos un conjunto de disposiciones relacionadas con la propiedad predial. Etimológicamente la voz predio tiene su origen en el vocablo latino praedium, que significa finca o fundo y que proviene de praes, praedis, “fiador”, puesto que el predio, la tierra o la casa era la finca que se daba en dote, como si fuese la fianza del casamiento, así lo describe la Enciclopedia Jurídica Omeba-Tomo XXII.
¿Qué es un predio?
El predio es la unidad física, materialmente definida, conformada por un ámbito de extensión territorial, con edificación o sin ella, también se alude con dicho término a las edificaciones en altura o porciones de subsuelo que conforman unidades independientes.
¿Cuántas clases de predios existen?
Los predios pueden ser de las siguientes clases:
- Urbanos, son aquellos predios que han sido habilitados dotándolos de los servicios necesarios, como consecuencia de haberse culminado el proceso de habilitación urbana correspondiente con la obtención de la recepción de obras respectiva.
- Rurales, reciben esta denominación las porciones de tierra ubicadas en área rural o en área de expansión declarada zona intangible, dedicada al uso agrícola, pecuario Se considera también así a los terrenos eriazos calificados para fines agrícolas.
- Eriazos, están constituidos por las tierras no cultivadas por falta o exceso de agua y demás terrenos improductivos, excepto las lomas y praderas con pastos naturales dedicados a la ganadería; las tierras de protección, es decir las que no reúnen las condiciones ecológicas mínimas y las que constituyen patrimonio arqueológico de la nación.
- Finalmente, los ubicados en áreas de expansión urbana, son aquellos que se ubican en espacios determinados por las municipalidades, para ser destinados a futuras habitaciones, es decir son áreas donde se proyecta el crecimiento urbano de una ciudad.
¿Hasta dónde se extiende la propiedad de un predio?
El artículo 954º del Código Civil señala que la propiedad del predio se extiende al subsuelo y al sobresuelo, comprendidos dentro de los planos verticales del perímetro superficial y hasta donde sea útil al propietario el ejercicio de su derecho.
Asimismo, la propiedad del subsuelo no comprende los recursos naturales, los yacimientos y restos arqueológicos, ni otros bienes regidos por leyes especiales.
Alcances de la propiedad predial con respecto al sobresuelo
- Aire y espacio aéreo:
El espacio aéreo constituye la prolongación vertical hacia la atmosfera de la porción de suelo o superficie correspondiente de una edificación. Dicho espacio es el ámbito en el cual se halla contenido el aire.
El espacio aéreo se extiende al sobresuelo dentro de los planos verticales del perímetro superficial y hasta donde sea útil al propietario el ejercicio de su derecho; al respecto el titular del suelo puede ejercer su atributo de goce, por el cual, entre otros atributos tiene un derecho a edificar o a sobrepasar la edificación del mismo; en el caso de que ya exista algún tipo de construcción. Sin embargo, éste derecho a edificar se encuentra limitado a los parámetros urbanísticos establecidos por la municipalidad distrital o provincial competente.
- Uso del sobresuelo:
Al respecto, encontramos que el propietario de un predio no puede evitar el uso del espacio aéreo por cuanto se reconoce que el Estado ejerce soberanía completa y exclusiva sobre dicho espacio aéreo; dicha soberanía cubre el territorio y mar adyacente, hasta el límite de las 200 (doscientas) millas, de conformidad con la Constitución Política. En ese orden de ideas, se ha regulado la denominada circulación aérea en la actual Ley de Aeronáutica Civil del Perú, Ley Nº 27261.
Alcances de la propiedad predial con respecto al subsuelo
Con respecto a los alcances del segundo párrafo del artículo 954º del Código Civil, encontramos que en el mismo se excluye expresamente del derecho de propiedad del titular del suelo, a los recursos naturales, yacimientos y restos arqueológicos y otros bienes que están regidos por leyes especiales.
La actual Constitución Política del Perú, en su artículo 66º, establece que los recursos naturales renovables y no renovables, son patrimonio de la nación, siendo el Estado soberano en su aprovechamiento. El segundo párrafo del artículo aludido regula que por ley se fijarán las condiciones de su utilización y de su otorgamiento a particulares, este se da mediante concesión con la que se otorga a su titular un derecho real.
En consecuencia, el aprovechamiento de los recursos naturales se realiza a través de la actividad empresarial del Estado y de los particulares, mediante el régimen de concesiones; siendo la concesión un inmueble distinto y separado del predio donde se encuentre ubicada.
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