Esta semana, las comisiones congresales de Justicia y Derechos humanos y de Vivienda y Construcción aprobaron el dictamen del Proyecto de Ley 3663/2018 que regula el procedimiento de desalojo con intervención notarial. Mediante esta iniciativa, que todavía debe ser discutida en el Pleno del Congreso, se busca establecer un procedimiento para acelerar y simplificar la recuperación de un inmueble ocupado por inquilinos morosos.
¿Quiénes podrán acogerse a esta Ley?
Podrán acogerse a esta Ley el propietario, el arrendador, el administrador y todo aquel que considere tener derecho a la restitución de un bien inmueble.
¿Cuáles son las condiciones que debe cumplir un contrato de arrendamiento para ampararse a esta Ley?
- Estar contenido en un Formulario Único de Arrendamiento de Inmueble destinado a Vivienda (FUA), creado por el Decreto Legislativo Nº 1177, Decreto Legislativo que establece el Régimen de Promoción del Arrendamiento para Vivienda; o, en un acta protocolar. En este último caso, el contrato de arrendamiento puede estar destinado a vivienda, comercio, industria entre otros.
- Contar con una cláusula de allanamiento futuro del arrendatario para la restitución del bien inmueble por vencimiento del plazo de contrato o resolución del arrendamiento por falta de pago. La citada clausula debe contener de manera expresa e indubitable la decisión de las partes, que ante: a) el vencimiento del plazo del contrato de arrendamiento, o b) el incumplimiento de pago de la renta convenida, se someten a la competencia del notario para la constatación de dicha causal y la ejecución del desalojo.
- Consignar el número, tipo y moneda de la cuenta de abono abierta en una empresa del sistema financiero autorizada por la SBS, para que el arrendatario abone la renta convenida en el contrato de arrendamiento.
¿Cuáles son los beneficios y desventajas de ésta Ley de Desalojo Notarial?
Beneficios:
- Celeridad en el proceso de desalojo
De aprobarse esta Ley, se podría desalojar a los inquilinos morosos en un plazo de 20 a 30 días. En la actualidad, los desalojos judiciales en el Perú duran en promedio cuatro años y tres meses, según datos del Doing Business incluidos en el Informe de Competitividad 2019.
En los últimos años, los engorrosos procesos judiciales que afrontan los arrendadores para desalojar a inquilinos morosos han desalentado el alquiler de inmuebles, que ha presentado una caída constante.
La dificultad para desalojar a los inquilinos morosos es una de las principales razones por las que mucha gente no compra viviendas para alquilarlas. Con esta Ley se empezará a asegurar cualquier inversión para una segunda vivienda.
- Surgimiento de proyectos inmobiliarios destinados exclusivamente al alquiler.
La ley que permitiría el desalojo de inquilinos morosos por vía notarial es lo que requiere el mercado para que se disparen, entre las familias, las compras de una segunda y/o tercera vivienda destinada al alquiler; y aparezcan, por primera vez en el país, proyectos inmobiliarios destinados exclusivamente a la renta.
La aprobación de esta Ley generará un efecto inmediato de incremento de estas adquisiciones, en tanto que el inicio de proyectos inmobiliarios exclusivamente destinados al alquiler podría darse en el plazo de un año desde la promulgación de la norma.
- Reducción de la carga procesal en los juzgados que tramitan procesos de desalojo
La iniciativa legislativa precisa que ante el incumplimiento de pago o vencimiento del contrato (sin retiro del inquilino), el propietario podrá ir a un notario y demostrar que quien ocupa el inmueble no ha cumplido. Es fácilmente verificable, pues todo esto debe estar bancarizado. Si hay incumplimiento, basta que se demuestre el estado de cuenta donde no haya el abono y el notario dará fe de ese incumplimiento.
En consecuencia, el desalojo notarial permitirá al Estado agilizar los procesos de desalojo, reduciendo la carga procesal que existe en los juzgados.
Desventajas:
- Demasiados formalismos que generará mayores costos a los arrendadores.
El proyecto plantea que los notarios asuman la tramitación de los procesos de desalojo pero bajo el cumplimiento de ciertas formalidades, entre las cuales encontramos las siguientes: a) Los contratos deben celebrarse ante notario público y ser inscritos en el registro de contratos de arrendamiento por cada notaría, deben contener la cláusula de allanamiento a futuro al desalojo aplicable si se produce la falta de pago o vencimiento del plazo y no se devuelve el inmueble, deben contener cláusula de autorización expresa de la ejecución del desalojo notarial con auxilio de la fuerza pública y deben contener cláusula que excluye la continuidad de contrato con plazo vencido previsto en el artículo 1700 del Código Civil; b) Crear un nuevo registro (Registro de contratos de arrendamiento creados por cada notaría), manejado por los notarios, c) Carta notarial previa al inicio del procedimiento a efectos de requerir al arrendatario el inmueble, c) Certificado notarial del registro de contratos de arrendamiento, d) Copia certificada de la partida registral de inmueble y, d) Comprobante de los gastos notariales.
- No es aplicable para los casos de alquiler con opción de compra y arrendamiento financiero
El Decreto Legislativo N° 1177 y su Reglamento, establece tres subtipos contractuales, que constituyen un régimen especial y facultativo del general regulado por el Código Civil y en el Decreto Legislativo No. 299, los cuales son a) El arrendamiento de inmueble destinado a vivienda, b) El arrendamiento de inmueble destinado a vivienda con opción de compra y c) El arrendamiento financiero de inmueble destinado a vivienda.
Este régimen especial y facultativo aplica para edificaciones independientes y/o que forman parte de una multifamiliar (no necesariamente independizadas), sean de estreno o segundo uso, destinados al uso de vivienda, entendiéndose también como tal, el depósito y la cochera cuando se incluya en el negocio.
Esta iniciativa de desalojo notarial “express” funcionará solo para la modalidad de alquiler y permitirá a las personas que arriendan una propiedad (arrendatario) la recuperación inmediata de la misma en caso el inquilino incumpla con los pagos de alquiler.
SOCIEDAD PERUANA DE BIENES RAÍCES
