Dentro de proceso formal de compra-venta de un bien inmueble, en un inicio se podría entender que solo sería necesario realizar un simple “contrato verbal” (acuerdo entre las partes participantes) proyectando la buena fe de los participantes, sin embargo, se recomienda (y siempre se deberá tener presente) que todo acuerdo se plasme en un documento escrito (minuta de compra-venta) y, más aún, que este obtenga la calidad de “instrumento público” (como es el caso de la Escritura Pública y con mayor énfasis la “inscripción registral”), para lo cual se deberá ingresar el “contrato escrito” a una notaría (cabe recordar que la función del notario es “dar fe de los actos que ante él se celebran”, por lo que en la mayoría de casos el “contrato escrito”- minuta tiene que ser redactado con la conformidad de ambas partes y firmado por abogado), acompañado de ciertos documentos necesarios que validan el procesos de compra-venta (tales como la copia literal del inmueble, HR y PU del inmueble, el pago de los impuestos como impuesto predial, alcabala e impuesto a la renta), para que el Notario Público, luego de validar la compraventa, remita los partes correspondientes a los Registros Públicos y se obtenga tanto la seguridad jurídica máxima como la publicidad necesaria registrando la compraventa en la Partida Registral del inmueble. Con esta finalidad, la compra-venta deberá atravesar un proceso que consta de 4 pasos:
- CONTRATO VERBAL – ACUERDO CONSENSUAL.- Cuando las partes participantes se ponen de acuerdo en aspectos básicos de la transferencia tales como el precio, la forma de pago, la entrega, entre otros.
- MINUTA – CONTRATO ESCRITO.- Es un documento privado elaborado y firmado por un abogado en la que se solicita al notario elevar a Escritura Pública el documento que se le remite, en base al acuerdo verbal previo, estableciéndose las condiciones formales para la adquisición del bien.
- ESCRITURA PÚBLICA.- Es un documento público protocolar, elaborado por un Notario. A través de ella se certifica de manera indubitable algún acto o contrato en particular, en nuestro caso en concreto, la compra-venta de bien inmueble.
- REGISTROS PÚBLICOS – INSCRIPCIÓN DE LA PROPIEDAD INMUEBLE.- Es necesario que finalice el proceso de compra-venta con la “inscripción registral” de la propiedad en la Partida Registral correspondiente (al inmueble), ya que así será publico el acto de compra venta y el comprador será reconocido como propietario frente a cualquier tercero y no perderá esta calidad (de propietario) sino hasta una nueva inscripción registral de titularidad de dominio en la misma partida (p. ej.: una nueva compra-venta del mismo inmueble).[1]
[1]Resulta, necesario y preferible, que si uno adquiere un bien inmueble, deba inscribirlo en el registro inmediatamente, porque, de no hacerlo, corre el riesgo de perder el derecho de propiedad sobre dicho bien inmueble, y con mayor razón, si el vendedor transfiere el inmueble a otra persona, y ésta logra inscribir su derecho de propiedad ante el registro antes que el primero, van a competir dos derechos: el derecho real (de la primera compraventa – no inscrita) y el derecho registral (de la segunda compra venta – inscrita).
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