La duración de un contrato de arrendamiento tiene gran importancia, en tanto que se trata de un contrato por medio del cual se cede temporalmente el uso de un bien. Es pues, un aspecto esencial de éste contrato su temporalidad.
¿Cuántas clases de contrato de arrendamiento existen, en función al plazo?
El contrato de arrendamiento puede ser de dos clases, en función al plazo:
- De duración determinada; y
- De duración indeterminada.
El que sea celebrado de este último modo no significa que se prolongue sin límite de tiempo para ambas partes. En efecto, cualquiera de ellas podrá ponerle fin cursando el correspondiente aviso judicial o extrajudicial a la otra parte.
¿Cuál es el plazo máximo de un arrendamiento?
El artículo 1688º del Código Civil señala que el plazo del arrendamiento de duración determinada no puede exceder de diez años.
Por otro lado, cuando el bien arrendado pertenece a entidades públicas o a incapaces el plazo no puede ser mayor de seis años.
Todo plazo o prorroga que exceda de los términos señalados se entiende reducido a dichos plazos.
La idea de señalar un plazo máximo, es evitar la desvalorización del bien arrendado; un verdadero gravamen a la propiedad, que dificulta su circulación, ya que impide al adquirente usarla y gozarla por sí mismo.
¿Cuál sería la razón por la que el plazo máximo de arrendamiento es menor, en el caso de bienes de propiedad de entidades públicas o incapaces?
En el caso específico de bienes pertenecientes a entidades públicas o a incapaces el plazo máximo del arrendamiento está reducido a seis años. Se consideró conveniente disminuir este plazo, con el propósito de no vincular durante largo tiempo bienes que sirven para satisfacer intereses colectivos y no particulares o aquellos otros que siendo de incapaces son administrados por sus representantes legales, estando comprendidos como tales:
- Los menores de 16 años de edad.
- Los mayores de 16 y menores de 18 años de edad.
- Los pródigos.
- Los que incurren en mala gestión.
- Los ebrios habituales.
- Los toxicómanos.
- Los que sufren pena que lleva anexa la interdicción civil.
- Las personas que se encuentren en estado de coma, siempre que no hubiera designado un apoyo con anterioridad.
La única excepción a esta regla la constituyen los bienes pertenecientes a incapaces sujetos a tutoría o mayores bajo curatela. En estos casos los tutores y curadores no podrán arrendar los bienes de sus representados por más de tres años.
¿Qué sucede si se firmó una adenda prorrogándose el plazo de un contrato de arrendamiento entre particulares, y se excede los 10 años de plazo máximo permitido por Ley?
De acuerdo con el principio de la preservación contractual, todo plazo o prórroga que exceda los límites máximos no invalidan el contrato, sino que simplemente se entiende reducido a dichos plazos.
Entonces, si por ejemplo el contrato tenía como fecha de inicio el 01 de abril del 2009, y se firmó la mencionada adenda extendiéndose su duración al 01 de abril del 2020, se entiende reducido el plazo y se considera como fecha de culminación el 01 de abril del 2019.
ELABORADO POR DAVID CAVERO CANCHANYA
SOCIEDAD PERUANA DE BIENES RAÍCES
