¿Qué son las mejoras?
Según el Diccionario de la Real Academia Española, mejora es medra, adelantamiento y aumento de una cosa, siendo el significado de la palabra medra, el aumento o progreso de una cosa; de otro lado, se puede señalar que la mejora son los gastos útiles y reproductivos que con determinados efectos legales hace en propiedad ajena quien respecto de ella posee algún derecho.
La mejora es un hecho jurídico, puesto que entraña un acontecimiento con relevancia para el derecho inmobiliario, en el caso de una modificación material de una cosa, que produce un aumento de su valor económico.
¿Cómo se clasifica legalmente las mejoras?
Según el artículo 916º del Código Civil, las mejoras son clasificadas en tres tipos:
- Mejoras Necesarias: Aquellas que tienen por objeto impedir la destrucción o deterioro del bien.
- Mejoras Útiles: Las que sin pertenecer a la categoría de las necesarias, aumentan el valor y la renta del bien.
- Mejoras de Recreo: Aquellas que sin ser necesarias ni útiles, sirven para ornato, lucimiento o mayor comodidad.
¿Puede el arrendatario o inquilino recuperar lo invertido en realizar mejoras en el inmueble arrendado?
El arrendatario, en su calidad de poseedor tiene el derecho al reembolso de las mejoras necesarias y útiles que existan al tiempo de la restitución del inmueble, y a retirar las de recreo que puedan separarse sin daño, salvo que el propietario opte por pagar su valor actual.
Ahora bien, una vez comprendido el concepto de mejoras y su clasificación legal, debemos plantear la pregunta: ¿Cómo establecer las mejoras en un contrato de arrendamiento?
Es recomendable al elaborar un contrato de arrendamiento agregar una cláusula específica dentro del mismo, para abordar el tema de las mejoras, y establecer que las mejoras útiles y de recreo que requiera el inmueble arrendado, serán asumidas por el arrendatario y quedarán en beneficio del inmueble, sin obligación de reembolso alguno por parte del arrendador. Siendo las mejoras necesarias asumidas por el arrendador.
¿Cómo abordar el supuesto de reparaciones del inmueble, dentro del contrato de arrendamiento?
Dependiendo del tipo de daño, se determinará quién corre con los gastos. El arrendatario o inquilino debe hacerse cargo de los arreglos que resulten del uso regular que le ha dado al inmueble, es decir, debe pagar por los gastos de conservación y mantenimiento, así como por los desperfectos que surjan del mal uso del bien y del mobiliario; por ejemplo, un vidrio roto de la ventana, las manijas de las puertas, las llaves de la grifería, los agujeros que haga en la pared para colgar cuadros, la pintura, etc.
Por su parte, el dueño de la propiedad debe asumir la conservación de instalaciones eléctricas y sanitarias (roturas de tuberías, humedad en las paredes) y problemas estructurales (resquebrajamiento o fisuras en los muros), puesto que se podrían considerar como mejoras necesarias, ya que impiden el deterioro del inmueble.
En el caso de una emergencia que ponga en peligro la vida o salud de los ocupantes de predio, el arrendatario podría realizar las reparaciones, conservando los recibos de pagos, a fin de que sean reembolsados por el propietario. Si no se le devuelve el dinero, podrá iniciar acciones legales para que le reintegren lo gastado o podrá ponerse de acuerdo con el arrendador para ocupar la vivienda hasta completar el monto adeudado.
Tomando en consideración lo expuesto, es recomendable especificar en el contrato de arrendamiento a quién corresponde asumir los distintos tipos de daños.
A modo de conclusión del presente artículo, consideramos útil tomar como ejemplo la redacción de la siguiente cláusula:
CLÁUSULA DÉCIMA: DE LAS MEJORAS Y REPARACIONES DEL INMUEBLE
10.1 Las mejoras útiles y de recreo que requiere EL INMUEBLE, serán asumidas por EL ARRENDATARIO, y quedarán necesariamente en beneficio de EL INMUEBLE, sin obligación de rembolso alguno por parte de EL ARRENDADOR. Las mejoras necesarias serán asumidas por EL ARRENDADOR.
10.2 EL INMUEBLE se encuentra en perfecto estado de conservación y sin mayor desgaste que el producido por el uso normal y ordinario. EL ARRENDATARIO se obliga a hacerse cargo de los arreglos que resulten del uso regular que haga de EL INMUEBLE, así como por los desperfectos que surjan del mal uso del bien y del mobiliario.
10.3 Por su parte, EL ARRENDADOR se obliga asumir la conservación de instalaciones eléctricas y sanitarias (roturas de tuberías, humedad en las paredes) y problemas estructurales (resquebrajamiento o fisuras en los muros) de EL INMUEBLE. En el caso que dichos inconvenientes hayan sido producidos por negligencia de EL ARRENDATARIO, EL ARRENDADOR se reserva el derecho de descontar los gastos de reparación de la garantía establecida en el contrato de arrendamiento; y de resultar insuficiente exigirá el cobro de dichos gastos a EL ARRENDATARIO, bajo apercibimiento de resolver el contrato de arrendamiento.
ELABORADO POR DAVID CAVERO CANCHANYA
SOCIEDAD PERUANA DE BIENES RAÍCES
