DECRETO LEGISLATIVO N° 1177
NUEVA LEY DE ALQUILER - VENTA Y LEASING INMOBILIARIO
¿Cómo funciona?
A inicios del presente año, el gobierno a través del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento había adelantado la iniciativa de varios sistemas alternativos que tendrían como objetivo el incentivar a los sectores privados que intervienen en el proceso de adquisición de viviendas: propietarios, constructoras, inmobiliarias, entidades financieras y bancarias, para lograr la generación de un mercado de alquileres más dinámico.
Esta norma creemos, abarca algunos importantes puntos neurálgicos que el mercado de arrendamiento siempre ha afrontado y que indudablemente favorecía a los inquilinos que muchas veces abusaban su posición al existir leyes que permitían que un proceso de desalojo por parte del propietario del inmueble durará hasta dos años. Así, este Decreto Legislativo, crea el Proceso Único de Ejecución de Desalojo, con requisitos, plazos, un proceso singular que incluye la posibilidad de apelación por parte del inquilino demandado, así como detalla los mecanismos que se utilizarán para que la ejecución del desalojo sea realmente efectivo.
El dispositivo legal, además propone la intervención directa por parte del Estado en los contratos de arrendamiento, los mismos que se realizarán mediante formularios:
1.Formulario Único de Arrendamiento de Inmueble destinado a Vivienda - FUA
2.Formulario Único de arrendamiento con Opción de Compra de Inmueble destinado a Vivienda FUAO
3.Formulario Único de arrendamiento- financiero (leasing) de inmueble destinado a Vivienda – FUAL
Siendo el Fondo MIVIVIENDA SA- FMV quien tendrá a su cargo el RAV – Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda, donde se registran electrónicamente los contratos contenidos en los formularios según la modalidad adoptada (FUA, FUAO, FUAL). Debiendo indicar, que el acceso al RAV es de carácter público, pudiendo ser utilizada para evaluar la capacidad crediticia de los arrendatarios y para evaluar el otorgamiento de beneficios en programas de vivienda.
Otro agente que ocupa un papel preponderante en esta norma, es el Notario Público, quien tendrá la responsabilidad de enviar los contratos al RAV, adicionalmente deberá certificar las firmas en los formularios, expedir las copias certificadas de los formularios, extender un acta notarial protocolizada, entre otras actividades.
La Ley contempla tres modalidades para adquirir viviendas:
MODALIDADES:
A. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DESTINADO A VIVIENDA
Concepto.-
El arrendador cede temporalmente el uso del bien, para destinarlo únicamente a vivienda, a cambio de una renta convenida y un plazo pactado.
Requisitos.-
◙ Se celebra por escrito, únicamente con el Formulario FUA
◙ Se inscribe obligatoriamente en el RAV
Beneficios para el Arrendatario:
◙ Puede acogerse a los beneficios del Contrato de arrendamiento de inmueble destinado a vivienda con opción de compra y acceder a una vivienda.
◙ Puede acogerse a los beneficios del Contrato de arrendamiento Financiero (Leasing) de inmueble destinado a vivienda y acceder a una vivienda.
◙ Este contrato permite que el arrendatario que cumple fielmente con todas sus obligaciones señaladas en el contrato de arrendamiento sea evaluado y calificado ante una entidad financiera como sujeto de crédito y consecuentemente pueda acceder a una vivienda.
Beneficios para el Propietario:
◙ Podrá acogerse al Proceso Único de Ejecución de Desalojo, en caso el arrendatario incumpliera con las obligaciones pactadas en el contrato de arrendamiento.
◙ Si el arrendador es constructora o inmobiliaria se encuentran exonerada de IGV por un plazo de tres años.
B. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE INMUEBLE DESTINADO A VIVIENDA CON OPCIÓN DE COMPRA O DENOMINADO ALQUILER-VENTA
Concepto.-
El arrendador cede temporalmente el uso del bien, para destinarlo únicamente a vivienda, a cambio de una renta convenida y un plazo pactado, con derecho a ejercer la opción de compra del inmueble.
Requisitos.-
◙ Se celebra por escrito, únicamente con el Formulario FUAO.
◙ Se inscribe en el Registro de Predios de la SUNARP
◙ Se inscribe obligatoriamente en el RAV
◙ El arrendador debe indicar una cuenta de abono (Número, Tipo y moneda) en cualquier entidad financiera o bancaria y mantenerla habilitada hasta la vigencia del contrato de arrendamiento.
◙ El arrendatario debe abonar en la cuenta del arrendador la renta mensual acordada.
◙ Es facultativo de las partes que el arrendatario abone los siguientes conceptos: cuota de mantenimiento, servicio de agua, seguro por riesgo de pérdida y otros que las partes estimen conveniente.
Beneficios para el arrendatario:
◙ Si el arrendatario ha cumplido estrictamente con los pagos de las rentas mensuales tendrá la opción de compra del inmueble.
◙ El arrendatario puede hacer uso de su opción de compra a través del sistema financiero, reuniendo los requisitos que la entidad financiera exija.
◙ Si se trata de una adquisición de vivienda única y dentro del rango para el financiamiento de un crédito MIVIVIENDA (hasta 50 UIT = S/. 190,000.00 nuevos soles) o del Programa Techo Propio, tiene derecho al Bono del Buen Pagador- BBP o al Bono Familiar Habitacional BFH respectivamente.
◙ En resumen, lo que pretende la norma es crearle al arrendatario una historia crediticia que antes por las exigencias del mercado financiero era inaccesible.
Beneficios para el Propietario:
◙ Cumpliendo con los requisitos, se acoge al Proceso Único de ejecución de Desalojo, en caso el arrendatario incumpliera con las obligaciones pactadas en el contrato de arrendamiento
◙ Si el arrendador es constructora o inmobiliaria se encuentra exonerada del IGV (Impuesto General a las Ventas) por un plazo de tres años.
C. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO (LEASING) DE INMUEBLE DESTINADO A VIVIENDA O DENOMINADO LEASING INMOBILIARIO
Concepto.-
Es un contrato por el cual, el Arrendador Financiero financia el acceso del arrendatario al uso de un inmueble para destinarlo a vivienda, mediante el pago de cuotas periódicas y con opción a favor del arrendatario de comprar dicho bien por un valor pactado.
Requisitos.-
◙ Se celebra por escrito, únicamente con el Formulario FUAL.
◙ Se inscribe en el Registro de Predios de la SUNARP.
◙ Se inscribe obligatoriamente en el RAV
◙ Se debe consignar el precio de compra del inmueble
◙ El arrendador financiero debe ser una empresa del sistema financiero autorizada por la SBS (Superintendencia de Banca y Seguros).
◙ El arrendatario debe abonar en la cuenta señalada por el Arrendador Financiero y en la fecha señalada en el FUAL, comunicándole a este último de dicho abono.
Beneficios para el arrendatario:
◙ Si el arrendatario ha cumplido estrictamente con los pagos de las cuotas periódicas, conceptos complementarios, intereses, gastos, comisiones que correspondan de acuerdo al FUAL tendrá la opción de compra del inmueble.
◙ El arrendatario puede hacer uso del inmueble para vivienda, antes de la cancelación total del precio de venta.
◙ El arrendatario puede ser financiado con un financiamiento del FMV que incluye Bono del Buen Pagador -BBP o al Bono Familiar Habitacional –BFH, recibiendo el mismo tratamiento que para un crédito hipotecario.
Beneficios para el Arrendador Financiero:
◙ El arrendador financiero se acoge al Proceso Único de ejecución de Desalojo, en caso el arrendatario incumpliera con las obligaciones pactadas en el contrato arrendamiento financiero y no deseara retirarse del inmueble.
◙ Las entidades financieras y bancarias se encuentran exoneradas de IGV por un plazo de tres años contados a partir de la entrada de vigencia del Dispositivo Legal, por el servicio de arrendamiento de inmuebles destinados exclusivamente a vivienda a favor de personas naturales.
◙ Los inmuebles adquiridos por las entidades financieras a favor de los arrendatarios con contrato de Leasing, no se consideran como activos fijos del arrendador financiero.
Marina Fuentes Cardenas.
SOCIEDAD PERUANA DE BIENES RAÍCES
