Una de las mayores dudas que supuso la puesta en vigor de la Ley 27157 es determinar la función que cumpliría el notario en los diversos procedimientos de regularización. El genérico artículo 5º establece que el notario se encuentra obligado a “certificar” y “verificar” la documentación, sin perjuicio de legalizar las firmas de los interesados el formulario registral. De este precepto se han deducido las más disparatadas interpretaciones, empezando por aquellas que identifican al notario como una especie de “evaluador de construcciones” o un “perito en urbanismo y arquitectura”.
En el caso de los Registros Públicos, ha sido frecuente encontrar observaciones sustentadas en lo siguiente: “el notario no sólo debe legalizar la firma del verificador; también DEBE VERIFICAR la documentación (…)”. Es decir; para algunos funcionarios registrales el notario debía constatar la realidad y características de las construcciones; o tal vez dicho en otras palabras, el notario debía convertirse en una especie de “verificador del verificador”.
El notario es un profesional del derecho, y ejerce su función pública de manera PERSONAL (art. 2º, Ley del Notariado), sin intermediarios de ningún tipo. Por lo tanto, mal podría el legislador convertir al notario en verificador técnico de construcciones, para cuya actividad no se encuentra preparado, ni podría ejercer la supervisión en forma personal y directa. Lo que ocurre es que no sólo los actos jurídicos deben interpretarse de acuerdo con el conjunto de cláusulas que lo conforman; también las leyes deben seguir el mismo criterio interpretativo a fin de mantener y preservar la debida coherencia de las instituciones jurídicas y del sistema en general.
Este hecho ha sido olvidado por nuestros operadores jurídicos, quienes no tomaron en cuenta el artículo 25º de la Ley 27157. Así pues, este precepto señala con toda claridad que, la evaluación, descripción y certificación de las edificaciones constituye labor del VERIFICADOR público o privado, que no es otro que el ingeniero civil o arquitecto colegiado. Por tanto, la labor técnica prevista en la Ley de Regularización de Edificaciones descansa en el profesionalismo y buena fe del verificador, asumiendo en consecuencia la responsabilidad que se deriva de esta circunstancia. Esta situación, que ya se deducía de una interpretación correcta de la Ley, ha sido ratificada por el Reglamento: “Todo verificador responde por la veracidad del informe que emite, así como de la correspondencia entre los planos y la realidad física del predio” (artículo 14º, primer párrafo, Reglamento. También ver artículo 9º y 10º). Lo mismo se ratificó en una norma posterior de mayor jerarquía: “Asimismo, en los casos que la Ley 27157 exige la intervención de un verificador, éste asume responsabilidad respecto a la veracidad de la información técnica que verifica, así como su conformidad con las normas técnicas y urbanas correspondientes” (último párrafo del art- 2º de la Ley 27333).
¿Cuál es la función principal del notario?
El artículo 5º del Reglamento de la Ley 27157 enumera hasta nueve distintas funciones que cumpliría el notario. En nuestra opinión, sin embargo, la función principal del notario se contrae a tres aspectos concretos:
- Comprobar la validez legal de los títulos o documentos de fecha cierta, en los casos en que sea pertinente esta modalidad de regularización de propiedad (art- 7º de la Ley) o en la regularización del reglamento interno (art. 6º de la Ley).
- Tramitar los asuntos no contenciosos de saneamiento de titulación (incluye: disponer las publicaciones, notificar a los interesados, certificar firmas en el formulario registral).
- Certificar la identidad del verificador, constatar la vigencia de su registro en el Índice de Verificadores y legalizar su firma en el formulario registral, en los planos y en el informe técnico de verificación, siempre que el trámite no sea exclusivamente de regularización de edificaciones, en cuyo caso no es necesaria la intervención notarial (art. 3.1 Ley 27333).
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