Es indudable que es una preocupación de parte del Estado el problema de los arrendamientos de viviendas, tal es así que durante los últimos años se han promulgado tres leyes relativas a los desalojos, no dejando de lado el proceso de desalojo regulado en el Código Procesal Civil, que en suma hacen que tengamos vigentes según sea las circunstancias, la formalidad de nuestro contrato; así como el tiempo en que contratamos 4 tipos de procesos de desalojo.
- Proceso de desalojo según nuestro Código Procesal Civil.
- Proceso de desalojo regulado por la Ley 30201- Ley que crea el registro de deudores judiciales morosos.
- Proceso de desalojo establecido en el Decreto Legislativo 1177- Régimen de Promoción de arrendamiento para vivienda
- Proceso de desalojo con intervención notarial estipulado por la Ley 30933.
Detallamos los procesos:
El Código Procesal Civil.
El desalojo se encuentra regulado en el artículo 585º del Código Procesal Civil, y mediante esta pretensión, se exige la restitución del uso del bien. El legislador ha establecido que el proceso de desalojo se tramita en un proceso sumarísimo, por lo que no tiene una naturaleza compleja, ya que la controversia se circunscribe al derecho de posesión (la posesión del inmueble por parte del arrendatario), y no al derecho de propiedad.
Cuando realizamos un acuerdo verbal, un contrato por escrito sin los requisitos formales de legalización, cuando tenemos como poseedor un inquilino precario, o la causal de resolución de nuestro contrato de arrendamiento es por cualquier obligación incumplida por nuestro arrendatario (uso distinto al que se ha contratado, subarrendamiento sin nuestro consentimiento, incumplimiento de tributos, modificación del inmueble sin previo aviso) corresponde este tipo de proceso de desalojo que aproximadamente tiene una duración cuando se apela de 2 a 3 años.
Para accionar el desalojo puede tratarse de cualquier tipo de bien:
Ley 30201
Luego, mediante la Ley Nº 30201, publicada el 26 de mayo del 2014, se modificó el artículo 594º del Código Procesal Civil, y se posibilitó la interposición de la demanda de desalojo antes del vencimiento del plazo para restituir el bien por causal de conclusión de contrato o resolución de éste por falta de pago.
Para que podamos acceder a este tipo de proceso de desalojo el contrato de arrendamiento debe contener 2 supuestos.
- La firma legalizada de los contratantes.
- El contrato debe contener una cláusula de allanamiento a futuro del arrendatario.
Decreto Legislativo 1177
Se disponen tres tipos de contratos:
- a) De arrendamiento de inmueble destinado a vivienda; Formulario FUA.
- b) De arrendamiento con opción de compra de inmueble destinado a vivienda; y,
- c) De arrendamiento-financiero de inmueble destinado a vivienda.
De estos tres, el que nos interesa es el primero, pues los 2 últimos no han tenido la acogida que se esperaba para la adquisición de propiedades.
Estos contratos se celebran por escrito, mediante el uso de formatos que consignan términos y condiciones esenciales del contrato de arrendamiento, los derechos y obligaciones de las partes, así como las causales de desalojo que les resultan aplicables, además de la información necesaria para el adecuado control fiscal. Deberán registrase en el Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda (RAV).
Ley 30933
Mediante la Ley Nº 30933, de desalojo notarial, se dispone incorporar a la competencia de los notarios el procedimiento no contencioso de desalojo. En ese caso, las partes involucradas (arrendador y arrendatario) deben incluir:
- La cláusula de allanamiento en el contrato de arrendamiento en la cual se manifieste de manera indubitable su voluntad para someter a la competencia del notario la constatación de alguna de las causales de desalojo.
- Cláusula de sometimiento a la ley Desalojo con Intervención Notarial
- La cuenta de abono (Preferible una cuenta de ahorros perteneciente al sistema financiero o bancario supervisado por la SBS) que el arrendador debe proporcionar al arrendatario.
Para la procedencia de este tipo de desalojo se requiere la escritura pública del contrato de arrendamiento o el contrato de arrendamiento -Formato FUA establecido por el Decreto Legislativo 1177.
Marina Fuentes Cárdenas
Abogada – Asesora Inmobiliaria
SOCIEDAD PERUANA DE BIENES RAÍCES
