PROCESOS DE DESALOJO: REGULACIÓN LEGAL VIGENTE

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Mediante Ley Nº 30933 publicada en el Diario Oficial El Peruano el 24 de abril del 2019, se ha regulado el procedimiento especial de desalojo con intervención notarial, al que podrán acogerse el propietario, el arrendador, el administrador y todo aquel que considere tener derecho a la restitución de un bien inmueble, contra el arrendatario que se ha sometido expresamente al procedimiento establecido por la presente ley. A continuación, repasaremos el proceso de desalojo regulado en el Código Procesal Civil, así como las normas complementarias que se emitieron, como el llamado desalojo express y el reciente desalojo notarial.  

El Código Procesal Civil.

El desalojo se encuentra regulado en el artículo 585º del Código Procesal Civil, y mediante esta pretensión, se exige la restitución del uso del bien. El legislador ha establecido que el proceso de desalojo se tramita en un proceso sumarísimo, por lo que no tiene una naturaleza compleja, ya que la controversia se circunscribe al derecho de posesión (la posesión del inmueble por parte del arrendatario), y no al derecho de propiedad.

Ley 30201

Luego, mediante la Ley Nº 30201, publicada el 26 de mayo del 2014, se modificó el artículo 594º del Código Procesal Civil, y se posibilitó la interposición de la demanda de desalojo antes del vencimiento del plazo para restituir el bien, en los supuestos de contratos de arrendamiento de inmueble (con firma legalizada) que contengan una cláusula de allanamiento a futuro del arrendatario, por causal de conclusión de contrato o resolución de éste por falta de pago.

Decreto Legislativo 1177

Se disponen tres tipos de contratos: a) de arrendamiento de inmueble destinado a vivienda; b) de arrendamiento con opción de compra de inmueble destinado a vivienda; y, c) de arrendamiento-financiero de inmueble destinado a vivienda.

De estos tres, solo los dos últimos pueden permitir que el arrendatario se convierta en propietario. Además, los dos primeros podrán ser celebrados, en calidad de arrendador, por cualquier persona natural o jurídica, pero el último solo por una empresa del sistema financiero.

Estos contratos se celebran por escrito, mediante el uso de formularios que consignarán sus términos y condiciones esenciales, los derechos y obligaciones de las partes, así como las causales de desalojo que les resultan aplicables, además de la información necesaria para el adecuado control fiscal. Igualmente, deberán registrase en el Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda (RAV).

Ley 30933

Mediante la Ley Nº 30933, de desalojo notarial, se dispone incorporar a la competencia de los notarios el procedimiento no contencioso de desalojo. En ese caso, las partes involucradas (arrendador y arrendatario) deben incluir la cláusula de allanamiento en el contrato de arrendamiento en la cual se manifieste de manera indubitable su voluntad para someter a la competencia del notario la constatación de alguna de las causales de desalojo.

Para la procedencia de este tipo de desalojo se requiere la escritura pública del contrato de arrendamiento, en ese sentido, habría que tener en cuenta que lamentablemente la mayoría de los contratos de arrendamiento en el país son informales o se celebran mediante contrato privado, lo que supondría que sería recomendable que se reduzcan los costos para que estos contratos sean realizados notarialmente.

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