La amplitud del tema del presente artículo queda expresada en su título, y el material incorporado se verá desde luego como un comentario general que comprende la existencia y la actividad pre existente del sector inmobiliario en Lima.
Se puede indicar que una gran mayoría de las familias en Lima tardan en generar ingresos que cubran el precio de una vivienda de 100 m2, esto hace que los precios de las viviendas se consideren de acuerdo con la capacidad adquisitiva de los demandantes, por ello es que se ha creado un Programa de vivienda para personas de bajos ingresos que permite a este sector se acojan al Fondo Mi Vivienda (FMV), siendo que el 30% de su oferta se concentra en Lima Norte: Comas, Carabayllo, Los Olivos, Puente Piedra, Ancón, Santa Rosa, San Martin de Porres e Independencia.
Desde el 2013 a la fecha se han colocado en Lima 22,256 créditos Mi Vivienda, donde el 35% fueron para Lima Norte, el 18% para Lima Centro, 16.12% para Lima Este, 12.72% para Lima Sur, y 8.11% para Lima Moderna.
En general, el crecimiento de los precios de las viviendas se debe a los altos costos de los terrenos, de los bajos salarios, así como también de los materiales de construcción de viviendas. También es importante señalar que la escasez de terrenos ha ocasionado que se incrementen los precios de viviendas así como de oficinas.
Actualmente es más difícil disponer de terrenos adecuados ya que muchas ubicaciones en zonas urbanas son con parámetros de baja altura evitando el incremento del valor del terreno, así como también el ancho de las vías dificulta el aumento de la densidad y altura.
Muchas edificaciones en Lima no cuentan con habilitación urbana debido a que han sido construidas en terrenos para uso rústico cuyas propiedades tienen muchas dificultades de regularizarse en Registros Públicos, y esto ocasiona que muchas veces sea necesario comenzar desde el planeamiento integral que se encuentra en manos de los gobiernos locales. Así mismo el sector construcción es atacado frecuentemente por mafiosos que dan protección por cupos de dinero.
El sector inmobiliario peruano va a ser fortalecido gracias al crecimiento de la economía peruana en los próximos años y a la alta demanda de viviendas y oficinas en Lima así como en otras ciudades. Además el ingreso de nuevos desarrolladores inmobiliarios fortalecerá la oferta, que deberán desarrollar nuevas estrategias, considerando que en pleno boom las dimensiones de viviendas en promedio eran de 70 o 75 metros cuadrados, y se empezó a bajar a 65 metros cuadrados, para mantener los precios reduciendo el tamaño.
Actualmente el mercado inmobiliario está lejos de haberse detenido, pero los inmuebles no se venden con la misma velocidad, y no parece una buena estrategia subir los precios, debiendo considerarse una inversión diferente por sectores, la buena calidad del proyecto, y con nuevas estrategias, como ofrecer un nuevo producto competitivo, ofreciendo inmuebles de áreas pequeñas con amplias áreas comunes en zonas consolidadas, considerando que más de 444 mil familias buscan una vivienda en Lima, compensando así los momentos de desaceleración existente, de la mano con el apoyo del gobierno central, en cuanto al valor de los terrenos, su disposición, cambios de uso, la formalización de predios, su saneamiento legal, normas de facilidad crediticia con el aval del Estado, y normas contra regulaciones, trabas y barreras burocráticas..
Finalmente se deberá contemplar algunas de las proyecciones inmobiliarias, las nuevas disposiciones establecidas y/o por establecer como son:
- La utilización del 25% del fondo AFP.
- La modalidad de alquiler con opción de compra.
- La modalidad de “leasing” o alquiler venta.
- El leasing inmobiliario para servidores públicos.
- Los bonos para viviendas ecoamigables.
- El Bono Mi Vivienda Sostenible que se entregara para 10 mil viviendas.
- El Bono del buen pagador.
- La Hipoteca reversa “hipotecas para adultos mayores”.
- El crédito hipotecario destinado a la adquisición de una primera vivienda.
- Que el sector vivienda crecería 5% al cierre del 2016 (CAPECO).
- Que familias ricas europeas ven oportunidades interesantes de inversión en el Perú.
- El seguro contra terremotos.
Por: Jesús Fernando Torres Ayala
SOCIEDAD PERUANA DE BIENES RAÍCES
