Hace unos meses, mediante el Decreto de Urgencia N° 100-2020, se establecieron medidas que permitieron la celebración de Juntas Generales de manera virtual o no presencial; no obstante, el Ejecutivo omitió considerar a la Junta de Propietarios dentro del ámbito de aplicación -tan solo se facultaron para celebrar este tipo de juntas no presenciales a las empresas, asociaciones, fundaciones o comités-. De esta forma, surgió la interrogante: ¿Qué sucede con la celebración de las Juntas Generales en el caso de la Junta de Propietarios?
Ante falta de respuesta administrativa, el 18 de enero de 2021, el Tribunal Registral de la SUNARP, mediante la Resolución N° 026-2021-SUNARP-TR- terminó con esta incertidumbre, pues resolvió que la Junta de Propietarios sí puede sesionar de manera virtual (aunque este no sea una empresa, y a pesar de que su Reglamento Interno omita pronunciarse sobre esa modalidad).
El razonamiento del Tribunal Registral consistió en que la finalidad del Decreto de Urgencia N° 100-2020, era brindar a las empresas la posibilidad de que expresen su voluntad social, mediante la celebración de juntas no presenciales, para poder circular en el tráfico jurídico y no deteriorar ni su propia economía ni la economía nacional, en este sentido – en la práctica- se extendió el alcance de dicha norma hacia la Junta de Propietarios, tal como se desprende del siguiente párrafo:
“Desde esa perspectiva es claro que si bien la Junta de Propietarios no tiene personería jurídica como las llamadas personas jurídicas, sí comparte con ellas el tratarse de un grupo o conglomerado de personas que necesita expresarse como unidad, con voluntad social, para gestionar tanto sus asuntos al interno como al externo del mismo, por lo que podemos concluir que el Decreto de Urgencia N° 100-2020 es infra inclusivo con relación a ellos y supone un franco recorte en sus derechos de asociación y convivencia por lo que, la regulación normativa de dicho decreto de urgencia, debe extender sus alcances a la Junta de Propietarios, estando al mandato constitucional de no discriminación…”
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Sin embargo, por lo menos para una Sala del Tribunal Registral, la dinámica de la realidad nos obligó a dar un paso más: si bien ya es posible celebrar sesiones virtuales por parte de la Junta de Propietarios, ¿quiénes deben suscribir el acta? ¿acaso debe ser firmado por todos los asistentes a la reunión virtual?
Al respecto, el pasado 11 de marzo de 2021, la Resolución N° 457-2021-SUNARP-TR-L resuelve esta nueva interrogante a propósito del siguiente caso: el registrador deniega la inscripción de la Junta Directiva de una Junta de Propietarios porque sostiene, que el acta debe ser firmada por todos los participantes de la Junta General, y en este caso, solamente firmaron el Presidente y el Secretario.
Como hemos advertido, lo dispuesto por el Decreto de Urgencia N° 100-2020 bien se puede extender a la Junta de Propietarios (así no sean consideradas como empresas), pero, además, en aplicación de la mencionada norma, el Tribunal señaló que no resulta exigible la suscripción por parte de todos los propietarios asistentes a la sesión celebrada virtualmente, pues la finalidad de la norma es facilitar las sesiones virtuales, de manera que la suscripción del acta también debe ser proporcional con tal fin.
En este sentido, el Tribunal concluye en la Resolución N° 457-2021 antes citada, que el acta celebrada virtualmente sí puede ser firmada solo por el Presidente y Secretario que presidieron la sesión, es decir, no es necesario que todos los propietarios reunidos (virtualmente) firmen el acta.
Queda claro que, a partir de esta Resolución, los registradores bien pueden permitir la inscripción de un acta que recoja una sesión virtual y que cuente con la suscripción solo del Presidente o el Secretario (debidamente autorizados).
Finalmente, es importante resaltar que la razonabilidad y proporcionalidad son criterios rectores que debe seguir la administración y los funcionarios públicos para la adopción de sus decisiones, como en este caso, que se amplió la aplicación del Decreto de Urgencia N° 100-2020.
Así, el Tribunal entendió que se trata de facilitar el camino para llevar a cabo la celebración de acuerdos válidos sin la necesidad de una sesión presencial o la firma de todos los asistentes a la sesión virtual. Al fin de cuentas, los acuerdos adoptados tendrán un impacto en la convivencia de los miembros de la Junta de Propietarios cuyo desenvolvimiento no se puede detener por la pandemia.
ELABORADO POR LA SOCIEDAD PERUANA DE BIENES RAÍCES
