VICIOS OCULTOS EN COMPRA Y VENTA DE INMUEBLES


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En nuestro país es muy común ver situaciones en las que, al comprar un inmueble, no nos percatemos de la humedad existente en las paredes de una casa, por ejemplo, debido a que el vendedor pasó varias capas de pintura sobre dichas paredes. No tan común son otros vicios ocultos y de mayor gravedad en las propiedades, que un vendedor omite ponerlos de relieve para que el comprador no se eche atrás en la compra o pague menos por ello.

Quien construye utilizando mano de obra barata y materiales “económicos” poco idóneos para la obra que se emprende, contratando gente poca o mal preparada, puede afrontar consecuencias legales por su irresponsabilidad.

En ese contexto, ¿Cómo se actúa en un caso así? ¿Puede reclamarse? ¿A quién?

Encontramos una respuesta en el Código Civil, el cual denomina estos vicios como “Vicios Ocultos”, los que existen en un inmueble al tiempo de la transferencia (compra), y que lo convierten en inadecuado para su destino, esto es que disminuyen su uso total o parcialmente de forma sustancial, y que si el comprador los hubiera conocido no lo hubiera adquirido o hubiera pagado menos por ese inmueble.

Teniendo en cuenta ello, es recomendable establecer en el contrato de compraventa una “garantía” por el inmueble comprado, en el supuesto de existencias de vicios ocultos o posibles desperfectos que el inmueble manifieste en un futuro, amparándose en el artículo 1503º del Código Civil.

Para que se configure el saneamiento (reparación de los daños causados al comprador), se deben tratar de vicios que no se pudieron percibir de ninguna manera al comprar el inmueble. Tampoco se podrá hacer efectiva dicha garantía, si quien vendió puede probar que el comprador conocía o debía conocer estos vicios (según su profesión u oficio).

Entonces quien compro o alquiló un inmueble en aparente buenas condiciones y después se encontró con defectos de construcción, o en los materiales utilizados, o con humedad o con cualquier otro defecto que le impide utilizarlo, habitarlo, alquilarlo, repararlo, deberá hacer uso de la garantía de la que goza. La noción de vicios ocultos está vinculada a la existencia de defectos únicamente en el inmueble; por tanto, no cabe hacer uso de esta garantía por ejemplo si existe un vicio en la escritura pública de compraventa, ya que se trataría de otros vicios (de derecho) pero no facticos o, de hecho.

 

¿A QUIÉN SE RECLAMA?

Desde la aparición del desperfecto, el reclamante (comprador) puede exigir la reparación tanto al constructor como al vendedor.

La responsabilidad puede también transferirse al vendedor del inmueble, siempre que la cuestión se encuentre dentro de los parámetros que rigen a los vicios en la compraventa.

También existe el caso en que los responsables sean quienes intervinieron en la cadena de fabricación y comercialización cuando los materiales utilizados fueron defectuosos, ejemplo de esto es el caso de ladrillos con fallas de fabricación.

 

¿QUÉ SE RECLAMA?

Tenemos dos acciones: una en la que se resuelve el contrato (se termina) y se restituye el inmueble, con más la correspondiente indemnización por daños y perjuicios que se hubieren ocasionado. Es claro que en este caso el propietario no tiene interés en conservar el inmueble, porque no le resulta útil y termina la relación que lo unió con el vendedor como si nunca hubiera existido, devolviéndole el dinero por la compra y la indemnización por los daños que le hubiere ocasionado. Es el caso, por ejemplo, del inmueble donde se utilizaron materiales de construcción defectuosos o simplemente se hicieron las cosas mal y comenzaron a agrietarse las paredes, los techos, los pisos y finalmente el inmueble resulto inhabitable, o bien conexiones de gas, luz o calefacción mal hechas, donde como el caso de la losa radiante, muchas veces el parquet o piso de madera se ondula en nuestros pies, deformándose absolutamente.

La otra acción, mediante la cual se tiende a que se establezca entre las partes cual es el verdadero precio del inmueble en virtud del vicio/s oculto/s existente/s, debiendo probarse que el valor pagado en su momento por el inmueble no se corresponde con el estado de la misma. Si se pagó S/. 100.000 y el daño es de S/. 30.000, la indemnización o devolución lo será por S/. 30.000, en tanto que la propiedad debió valer S/. 70.000 de haber conocido el vicio y los daños a producir.

El comprador puede intentar cualquiera de las dos acciones, pero no tendrá derecho para intentar una de ellas después de haber fracasado en la primera o haber intentado la otra.

Es importante decir que esta garantía tiene lugar, aunque no se exprese por escrito, aun cuando quien vende afirma que el inmueble está exento de defectos.

Los daños y perjuicios a reclamar variaran en función de los ocasionados. Podrán estar relacionados con la salud, si la humedad por ejemplo produjo daños en la salud de sus habitantes (asma, alergia, et); las molestias ocasionadas durante los arreglos que deban realizarse, la imposibilidad de alquilar ese inmueble si se trata de una casa de veraneo o fin de semana denominado lucro cesante, es decir, la ganancia que me perdí de percibir por tal vicio; así como relacionarse con cuestiones laborales o de traslado si por ejemplo debo mudarme durante su refacción a otro inmueble mucho más lejano a mi trabajo, etc.

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