El Impuesto a la Renta de segunda categoría grava la venta de inmuebles realizada por una persona natural sin negocio. Este impuesto se determina aplicando la tasa efectiva del 5% sobre la ganancia proveniente de su venta. Esta ganancia resulta de restar el precio de venta a lo que la ley denomina costo computable. Por esta razón, es importante, determinar el costo computable, pues esta dispone, el margen de ganancia que será gravada con el Impuesto a la Renta.
Y cuando se trata de una persona que ha heredado un inmueble ya sea por sucesión intestada o testamento, o quizás a recibido en calidad de donación una propiedad ¿Cómo se determina el impuesto a la renta? ¿Cuál es el costo computable?.
Bien, nuestra norma legal establece dos circunstancias diferentes. Que está en relación a la fecha de adquisición de la propiedad.
| Si la propiedad fue adquirida antes de 1° AGOSTO 2012:
El Costo Computable será igual al Valor Autoavalúo de la fecha de adquisición reajustado con el índice de corrección monetaria. O mejor dicho para nuestra ley la ganancia de capital resulta de la diferencia entre el valor de la venta y el autovalúo reajustado por el índice de corrección monetaria aplicado al año y mes de adquisición. |
SI LA PROPIEDAD FUE ADQUIRIDA A PARTIR DEL 01 AGOSTO 2012:
El Costo Computable es igual al costo de adquisición que es cero (0) |
Actualmente y en términos generales, cuando una Persona Natural recibe un inmueble por herencia, su costo es cero y al no existir costo que restar, la tasa del 5% se aplica sobre el valor de venta. Sin embargo, esto no es así para todos los casos, pues para los inmuebles adquiridos por herencia hasta el 31.07.2012, el costo que se puede restar es el monto por autovalúo (Impuesto Predial), salvo prueba en contrario, constituida por documento fehaciente a criterio de la SUNAT, siempre que tenga fecha cierta. Esta regulación anterior, está protegida por normas expresas que señalan que este costo se deberá respetar, aún cuando el inmueble sea vendido por un heredero después del 31.07.2012 (por ejemplo, en el 2020).
Importante:
Podrán formar parte del costo computable el valor de la construcción y el importe de las mejoras incorporadas con carácter permanente.
Las normas están claras, pero cuidado herederos!!! Algunas notarías se limitan a aplicar la norma vigente desde el 01.08.2012, y se “olvidan” que existe un régimen para los inmuebles adquiridos por herencia hasta el 31.07.2012. Este “olvido” genera un gran perjuicio tributario a los herederos, quienes terminarán pagando más Impuesto que el que les corresponde.
Si bien puede entenderse la preocupación de las Notarías para exigir el cumplimiento del pago del IR, esta debida diligencia no puede pasar por encima de las normas tributarias. No es a la Notaría a la que le corresponde cuestionar el costo del inmueble heredado, bastará aplicar la norma que corresponde y exigir el pago del IR según la misma. Si alguien podría cuestionar el costo es la SUNAT, pero no las Notarías.
Para inmuebles adquiridos a título gratuito
Referido a inmuebles adquiridos sin mediar pago alguno, por ejemplo en una herencia, anticipo, donación o legado. En este caso, para inmuebles adquiridos con anterioridad al 01 de agosto del 2012, el costo computable será el valor de autovalúo ajustado por el índice de corrección monetaria aplicado al año y mes de adquisición.
Los inmuebles adquiridos a título gratuito a partir del 01 de agosto del 2012 no tendrán costo computable, salvo que pueda acreditarse fehacientemente el costo de adquisición que le correspondía al transferente que cede gratuitamente el inmueble.
Para inmuebles adquiridos a título gratuito
Referido a inmuebles adquiridos sin mediar pago alguno, por ejemplo en una herencia, anticipo, donación o legado. En este caso, para inmuebles adquiridos con anterioridad al 01 de agosto del 2012, el costo computable será el valor de autovalúo ajustado por el índice de corrección monetaria aplicado al año y mes de adquisición.
Los inmuebles adquiridos a título gratuito a partir del 01 de agosto del 2012 no tendrán costo computable, salvo que pueda acreditarse fehacientemente el costo de adquisición que le correspondía al transferente que cede gratuitamente el inmueble.
ELABORADO POR LA SOCIEDAD PERUANA DE BIENES RAÍCES
