Actualmente en el Perú, existe un gran número de predios que no se encuentran registrados ante la Superintendencia Nacional de Registros Públicos (SUNARP). Esta situación genera oportunidades para que terceros cometan fraudes y estafas en el mercado inmobiliario.
Entre los problemas más recurrentes figura: el acto de doble venta, cuando un inmueble se ha vendido dos veces y tiene dos propietarios. Ante este supuesto denominado en la legislación civil “Concurrencia de Acreedores”, el artículo 1135° del Código Civil ha establecido que entre dos o más adquirentes del mismo inmueble es preferido el acreedor (el comprador en nuestro caso) de buena fe que:
- Haya inscrito en Registros Públicos su contrato de compraventa en primer lugar;
- Si ninguno lo inscribió, aquél cuyo contrato sea de fecha cierta más antigua; o
- Si ninguno de los contratos tiene fecha cierta, el que se haya celebrado primero.
Ahora bien, de la lectura de este artículo se debe entender dos conceptos básicos la “buena fe” y la “fecha cierta”. Por buena fe debe entenderse que el comprador creía que la persona que le estaba vendiendo el inmueble era el verdadero propietario, por ende dicho comprador tenía la convicción de que participaba en una relación jurídica conforme a derecho.
Por otro lado, determinados funcionarios públicos pueden dar fe de la realización de actos, hechos o circunstancias, de la identidad de personas y de la suscripción de documentos (por ejemplo un contrato de compraventa), confiriéndoles la calidad de fecha cierta; como es el caso de los notarios públicos que tienen esa función determinada por el Decreto Legislativo 1049.
Aterrizando en el ejemplo del esquema, el caso es el siguiente: “A” vende un terreno (que no está inscrito en SUNARP) a “X”; éste sujeto decide comprarlo a pesar de no estar inscrito el inmueble y firmar un contrato de compraventa sin al menos legalizar las firmas, optando por no contratar los servicios de un abogado especialista en derecho inmobiliario por considerar dicho asesoramiento como un “gasto innecesario”. Posteriormente “A” actuando de forma maliciosa, debido a que tenía conocimiento que esa compraventa no había podido ser inscrita por no estar el inmueble saneado, procede a vender el mismo terreno a “Y”, quien desconocía del hecho anterior, pero que por precaución decide legalizar las firmas del contrato de compraventa ante notario público.
Habiendo descrito el ejemplo, y aplicando el artículo 1135° del Código Civil debemos entender que en nuestro caso quien tendría la preferencia como comprador sería “Y”, a pesar de haber comprado el terreno con fecha posterior a “X”, por cuanto ésta persona debido a que el inmueble no estaba inscrito en SUNARP, decidió como mecanismo de seguridad legalizar las firmas del contrato de compraventa, dándole a su título de propiedad la calidad de fecha cierta.
Teniendo en cuenta este problema jurídico y social que ocurre hasta la fecha, es importante antes de comprar un inmueble tener en cuenta las siguientes recomendaciones:
- Conocer a los titulares del inmueble: Se deben tener en cuenta dos casos antes de obtener esta información. Por ejemplo:
- Si el inmueble está inscrito en Registros Públicos
- Si el vendedor es una persona natural, tener en consideración si el titular del inmueble es una sola persona o forma parte de una comunidad de herederos.
- Situación actual del inmueble: Verificar si el inmueble tiene o no un gravamen o una hipoteca, este tipo de impuestos y deudas podrían hacer que disminuya el valor del inmueble. Cuando uno va realizar la compra o la venta de un inmueble lo primero que se pide es el denominado CRI (Certificado Registral Inmobiliario) que brinda todos los antecedentes de la situación actual del inmueble.
La verdadera y actual situación de un inmueble, es vital tanto para el comprador y el vendedor. Es importante saber si se tiene las garantías de cumplir el contrato de compraventa antes de firmarlo.
Asesoría Legal Especializada: La mejor forma de estar seguro en la adquisición de un inmueble es contar con la asesoría de un abogado especialista en derecho inmobiliario, por cuanto este tipo de profesional con su experiencia y conocimientos específicos sobre el tema, garantiza una compra o venta segura, y las mejores garantías legales para su cliente.
