Resulta importante establecer cual es el procedimiento que debe seguir una persona al momento de comprar o vender un inmueble con la finalidad de otorgar seguridad y protección jurídica a los agentes involucrados. El presente articulo tiene como finalidad explicar las etapas del proceso de compraventa, las funciones de los agentes involucrados y la importancia de las entidades estatales dentro de este.
Preventa
En primer lugar, el agente inmobiliario deberá contactarse con una persona (cliente) que desee vender su propiedad. El deberá asistir al inmueble para verificar la ubicación exacta y las condiciones en las que se encuentra. Así mismo, deberá solicitar el valor comercial del inmueble (perito) y los documentos necesarios que acrediten la propiedad este saneada, como la Ficha Registral o Certificado Literal.
Ambos documentos, indican quien es el propietario del inmueble y determinan si tiene problemas legales como embargo, hipoteca o alguna medida cautelar que puede ser judicial, administrativo o arbitral. La presencia de estas medidas no impide la transferencia del inmueble.
También, es recomendable pedir los siguientes documentos municipales: PU, HR, certificado de parámetros, así como los recibos de los servicios cancelados (agua, luz, mantenimiento, etc.)
Se procede a firmar un contrato de exclusividad, en donde el agente inmobiliario es facultado por el propietario a comercializar su propiedad. El contrato debe contener cláusulas que especifiquen el precio del inmueble, la locación exacta, la comisión (%), la duración del contrato, etc. y deberá ser legalizado por un notario.
En segundo lugar, se promociona la venta del inmueble a través de las distintas plataformas virtuales y redes sociales. Así mismo, se deberá hacer visitas guiadas con los interesados y proporcionarles la información necesaria.
Venta
En esta etapa, ya se consiguió un comprador y se procede a la firma del contrato de compraventa.
Para iniciar el trámite, el comprador y el dueño de la propiedad deben acudir a un notario. El comprador deberá acercarse con su DNI, cheque de gerencia del valor total del inmueble en caso sea efectivo o si es al crédito la aprobación del crédito hipotecario del banco. El vendedor debe llevar el certificado literal donde acredite que es dueño de la propiedad, la declaración jurada del impuesto predial y su DNI.
En la Notaría, se redacta la escritura pública que contiene la minuta o documento de compraventa. La escritura es un documento elaborado y otorgado por el notario y suscrito por el comprador o vendedor. Puede ser presentado por cualquiera de los dependientes del notario, un tercero autorizado por el notario y por el mismo comprador. Los representantes deben ser autorizados por el notario.
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Presentada la escritura pública en la Sunarp, el registrador público verifica que la información (cancelación, precio, etc.) esté conforme. Concluida la evaluación se procede a inscribir la compraventa; con lo cual, el Estado le otorga seguridad y protección de su adquisición.
En esta etapa el agente inmobiliario cobra su comisión.
Es preciso mencionar, que la labor de los Registros Públicos dentro del mercado inmobiliario es de vital importancia pues otorga seguridad jurídica a los compradores o vendedores debido a que brinda protección a sus propiedades frente a terceros.
Se debe tener en cuenta que el Perú es un país con grandes niveles de informalidad y que gran parte de las propiedades, especialmente, aquellas que se encuentran en zonas marginales, en la sierra o selva carecen de un título de propiedad, por lo que, son mas susceptibles de ser objetivos de interés de los traficantes de terreno.
Por este motivo, que se recomienda a todos las personas inscribir su propiedad a los registros públicos para evitar ser víctimas de fraudes o estafas. Cabe mencionar que el ordenamiento jurídico brinda especial protección a aquellas personas de buena fe que inscribieron primero la propiedad independientemente que esta haya sido comprada con anterioridad por otra persona. Es de suma importancia que los registros públicos tengan mayor publicidad para mas personas tenga conocimiento de la protección que este brinda y de los mecanismos creados para este fin.
Post venta
Concluida la venta, cada agente inmobiliario desarrollará técnicas de post venta para fidelizar a sus clientes y lograr que estos lo recomienden a terceras personas. De esta forma, es posible aumentar la cartera de clientes. Así mismo, se debe realizar encuestas del servicio prestado para tener conocimiento de las fortalezas y debilidades.
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Creado por: Consuelo Alejo
Alumna de la Sociedad Peruana de Bienes Raíces
