LA LESIÓN: COMPRA DE PROPIEDADES POR DEBAJO DEL MERCADO INMOBILIARIO
¿En qué consiste la Acción por Lesión Inmobiliaria?
Es aquella acción que se ejercita por la persona afectada en una transacción inmobiliaria, cuando exista una desproporción mayor de las 2/5 partes (40%) entre las prestaciones económicas al momento de celebrarse un contrato, y siempre que resulte del aprovechamiento por uno de los contratantes de la necesidad apremiante del otro.
Para comprender mejor, debemos señalar que para que se configure esta figura jurídica deben existir los siguientes elementos:
| ELEMENTOS SUBJETIVOS: | 1) ESTADO DE NECESIDAD (LA NECESIDAD DE PEDRO PARA CONSEGUIR DINERO PARA SU HIJO ENFERMO). |
| 2) APROVECHAMIENTO (LA PROPUESTA DE CARLOS DE COMPRAR EL DEPARTAMENTO DE PEDRO POR UN COSTO MUY BAJO) | |
| ELEMENTO OBJETIVO: | 1) DESPROPORCIÓN ENTRE LAS PRESTACIONES (LA DIFERENCIA ENTRE EL VALOR DEL DEPARTAMENTO Y EL PRECIO PAGADO ES DE S/ 42,000, MÁS DEL 40%). |
En esta compraventa concurren el elemento objetivo y los dos elementos subjetivos, por lo que procede la acción por lesión. La operación matemática para establecer el elemento objetivo es:
- Valor del departamento x 2/5 partes:
S/ 100,000 x 2/5 = S/ 40,000 (Es el valor de las 2/5 partes)
- S/ 100,000 (5/5 partes) – 40,000 (2/5 partes) = 60,000 (las otras 3/5 partes)
- Entre S/ 100,000 y S/ 60,000 hay una diferencia de 2/5 partes. Para que la diferencia entre el valor del bien (S/ 100,000) y el precio supere las 2/5 partes, el precio de venta debe ser menor de 60,000, lo que sucede en el ejemplo al haberse pagado la suma de 58,000 (la diferencia entre el valor del bien y el precio pagado es de S/ 42,000, más de las 2/5 partes de S/ 100,000).
¿Cómo se prueba el aprovechamiento de ese estado de necesidad?
Probar el aprovechamiento del estado de necesidad es sumamente difícil, consideramos, que será la buena fe (comportamiento y creencia) la que determinará que la persona que contrató con aquella que experimentaba un estado de necesidad apremiante, tenía conocimiento de que la desproporción entre las prestaciones y el estado de necesidad por el que atravesaba su contraparte, le iban a generar beneficios muy inusuales o fuera de lo común y perjuicios de las mismas características a la otra parte. Perjuicios que otra persona, en situaciones normales, no permitiría que le ocurrieran. Probada la mala fe, esto es la celebración de un contrato a pesar de tener conocimiento una de las partes del estado de necesidad apremiante de la otra y de la desproporción entre las prestaciones, se configurará la lesión.
CASO:
Pedro para salvar la vida de su único hijo, gravemente enfermo, debe conducirlo a una clínica en el extranjero, pero para eso necesita S/. 58,000 que no los tiene. Recurre a un prestamista llamado Carlos, solicitándole dicha suma de dinero en calidad de préstamo, ofreciendo en garantía hipotecaria su departamento valorizado en S/ 100,000. Carlos no accede a la forma de pago propuesta por Pedro, porque la ejecución judicial de las hipotecas toma demasiado tiempo; proponiéndole comprar el departamento de Pedro en S/ 58,000. Dado el estado de necesidad apremiante por el que atraviesa Pedro accede y vende su casa a Carlos por la suma de S/ 58,000.
Este tipo de casos suele suceder frecuentemente en nuestra sociedad, y más aún ante esta situación económica actual. La legislación civil peruana protege a aquellas personas como Pedro, quien podría demandar a Carlos mediante una figura jurídica denominada “Acción por Lesión”.
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