El artículo 923º del Código Civil peruano define a la propiedad como el poder jurídico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien. Por tanto, siendo el propietario del bien inmueble quien ejerce ese poder jurídico de disposición, podrá gravar el mismo inmueble sucesivas veces.
Resulta pertinente recordar algunas características que constituyen la naturaleza misma del derecho de propiedad. La doctrina señala que la propiedad es un ámbito de poder, de arbitrio, concedido a la persona y para que sirva a sus fines dentro de la comunidad. Por la propiedad, en principio, los bienes están sometidos, en todas las utilidades posibles al poder del propietario., no existe obstáculo alguno que le niegue al propietario la posibilidad de hipotecar sucesivamente un mismo bien inmueble.
Sin embargo, es la realidad económica la que le impondrá límites a la posibilidad jurídica de un propietario para hipotecar un mismo bien sucesivamente, por cuanto la hipoteca de un bien resultará “aceptada” por un acreedor como garantía de su acreencia cuando considere que, en caso de incumplimiento de la obligación principal, la ejecución de tal garantía le permitirá hacerse cobro.
Concurrencia de acreedores hipotecarios y factor de prelación
La irrenunciable posibilidad del propietario de otorgar sucesivas hipotecas sobre un mismo bien inmueble para garantizar deudas propias o de terceros tiene como consecuencia inmediata el que se presente un supuesto de concurrencia de acreedores hipotecarios. Serán varios los acreedores quienes tengan como respaldo de su acreencia un mismo bien inmueble determinado y, por lo tanto, ante el incumplimiento en el pago de su acreencia, cualquiera de ellos se encuentra legitimado a iniciar la ejecución de la garantía hipotecaria sin necesidad del consentimiento o aceptación de cualquiera de los restantes acreedores hipotecarios, independientemente de cuál sea su rango.
La norma dispone que las hipotecas tendrán preferencia por razón de su antigüedad, conforme a la fecha de registro, en aplicación del principio registral “prior in tempore, potior in iure” (primero en el tiempo, mejor en derecho).
¿Qué ocurre si los títulos constitutivos de la hipoteca ingresan el mismo día a los Registros Públicos?
El artículo 2016º del Código Civil dispone que: “La prioridad en el tiempo de la inscripción determina la preferencia de los derechos que otorga el registro”. Como se aprecia, el artículo citado menciona la “antigüedad” en el tiempo de la inscripción como factor determinante omitiendo señalar solo el factor fecha.
Este tema se clarifica cuando el Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos contiene como principio IX el Principio de Prioridad Preferente” que dispone expresamente: “Los efectos de los asientos registrales, así como la preferencia de los derechos que de estos emanen, se retrotraen a la fecha y hora del respectivo asiento de presentación”. La escritura pública que contiene la hipoteca se presenta por diario existente en los Registros Públicos. Es la fecha de presentación por el diario la que determina la preferencia por antigüedad de la hipoteca. Siendo entonces de suprema importancia la protección del diario como fuente de verdad formal sobre el momento exacto de presentación de un título en los Registros Públicos y a los efectos de seguridad que garanticen la inalterabilidad del diario, el artículo 24 del Reglamento General de los Registros Públicos dispone que “las Oficinas Registrales adoptarán las medidas de seguridad que garanticen la inalterabilidad del contenido de la información ingresada en el diario. En aquellas oficinas en las que el diario se organice a través del sistema manual, al término de cada día el registrador o funcionario encargado suscribirá la constancia de cierre respectivo”.
Ahora bien ¿es acaso absolutamente cierto que el rango de las hipotecas se determina por el orden de su presentación a los Registros Públicos? En este extremo cabe señalar que resulta lícito pactar que una hipoteca, a pesar de presentarse e inscribirse en primer lugar, pueda ser considerada como de segundo rango si se hubiese establecido expresamente la reserva de rango a favor de otra que se inscriba con posterioridad. Si bien esta figura no está normada en el Código Civil, está permitida dentro del juego de la autonomía de voluntad. Se acepta la reserva de rango siempre que:
- Se cuente con el consentimiento del acreedor hipotecario.
- Se determine el importe de la hipoteca posterior, materia de la reserva.
- Se inscriba en el Registro.
La norma señala como excepción a la antigüedad como elemento determinante para establecer la prioridad entre las hipotecas al caso de la cesión de rango. Considerándose que para la cesión produzca efecto contra el deudor se requiere que éste la acepte o que le sea comunicada fehacientemente.
SOCIEDAD PERUANA DE BIENES RAICES
