Una ciudad más compacta es clave para mejorar la calidad de vida de sus habitantes. Las oportunidades inmobiliarias derivadas de esa visión de ciudad caen por su propio peso. ¿Tendrá la nueva gestión voluntad política para implementarla?
La mayor garantía de salud en el largo plazo para un mercado inmobiliario es la planificación del espacio sobre el que opera: la ciudad. Pero la principal razón por la que una ciudad necesita planificarse es otra: el bienestar de sus habitantes. El alcalde electo de Lima, Jorge Muñoz, ha escogido al Metropolitano como su primera batalla contra la gestión saliente. Este sistema de buses, sin embargo, apenas es usado por el 5% de los limeños –según Lima Cómo Vamos- y pronto pasará a ser competencia de la Autoridad Única del Transporte.
“A veces hay una sensación de que se tiene que apagar incendios y no se separa el tiempo para tener visiones completas de la ciudad”, dice José Orrego, Director del estudio de arquitectura Metrópolis. A puertas del cambio de mando en todas sus alcaldías, Lima pide a gritos que se empiece a construir su futuro desde una perspectiva integral. Y las fuentes consultadas coinciden en que el eje central de ese plan debe ser aumentar su densidad.
En menos se hace más
“La razón de ser de las ciudades es maximizar la productividad, y las ciudades más productivas del mundo son las más densas”, explica Giancarlo Malatesta, Director de Binswanger Perú. Con 2,672.5 km2 de área administrativa, Lima Metropolitana es altamente ineficiente: moverse en ella toma mucho tiempo y llenar servicios, como agua y desagüe, a las zonas más alejadas es caro.
Sus nueve millones de habitantes la colocan como una de las ciudades menos densas de la región, con apenas 3,367 hab/km2, por debajo de urbes gigantes como Buenos Aires o Ciudad de México, y su problema de expansión horizontal es tal que, si se toma sólo su área urbanizada (799 km2), la densidad sube drásticamente a 11,264 hb/km2. Ello sin embargo, igual la mantiene por debajo de ciudades como Medellín, Bogotá o Río de Janeiro, según datos del programa de las Naciones Unidas para los Asentamientos Humanos (ONU Hábitat).
Una urbe más compacta reduce las distancias y los tiempos de traslado, y alivia el tráfico porque muchas necesidades –como las compras o, a veces, el trabajo- empiezan a ser satisfechas en rangos caminables. También permite disminuir el precio de servicios como agua, saneamiento y electricidad gracias a las economías de escala, y dada la cercanía entre empresas, hogares y proveedores, se reducen los costos de transacción, afirma un estudio del BID para América Latina.
La lista continúa: una ciudad más densa facilita el intercambio de ideas, lo que impulsa la creatividad y el emprendimiento. Y al favorecer el alcance de masas críticas, es clave para el éxito de sistemas de buses BRT, como el Metropolitano, según ONU Hábitat. “Uno puede vivir perfectamente con muchas personas al lado si se mantiene un buen sistema de circulación vertical en los edificios, áreas comunes de calidad y se deja espacio para áreas verdes y espacios perimetrales”, concluye Gustavo Rizo-Patrón, expresidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI).
Oportunidad inmobiliaria ¿dónde?
La última vez que Lima fue analizada desde una óptica integral fue con el PLAM 35, ya reconocía a la capital como una ciudad de baja densidad homogénea. “En una ciudad planificada, la regla es densificar los grandes nodos donde cruzan las líneas de transporte público”, asegura Orrego. Al observar la futura red del Metro de Lima, queda claro que la llamada Lima Moderna es clave en este proceso. También porque sus coeficientes de densidad todavía son bajos para distritos prime ubicados en el centro de una urbe.
Hoy las densidades más elevadas en Lima Moderna las tienen los distritos aledaños a las zonas de riqueza, como Jesús María (16,382 hab/km2), La Victoria (19,957), Lince (18,237), Magdalena (16,747), Pueblo Libre (18,937) y Surquillo (26,006). En cambio, los distritos de ticket más alto –más atractivos para proyectos de áreas pequeñas- mantienen densidades bajas debido a parámetros tradicionalmente más estrictos: Surco (9,458 hb/km2), San Borja (11,324), Miraflores (10,347), Barranco (10,417) y San Isidro (5,472).
Otra oportunidad es el desarrollo de un centro alternativo en Lima Norte –dice Rizo Patrón- que no solo sea financiero y comercial, sino también de alta incidencia en vivienda social. Para Malatesta, la zona aledaña a las avenidas Argentina y Colonial es otra que podría rentabilizarse cuando las fábricas terminen de mudarse.
¿Qué medidas tomar?
Las dos más importantes son permitir mayor altura y menores áreas mínimas en los edificios de vivienda. “Lima es una ciudad chata. Existe horror a la altura, pero es la única forma de darle el uso más eficiente al suelo”, explica Orrego sobre la primera medida. “Hoy los jóvenes se independizan antes y necesitan departamentos más pequeños. No digo de 10m2, pero sí de 30m2 para un dormitorio”, asegura Rizo-Patrón sobre la segunda. La tendencia creciente hacia departamentos de un dormitorio ya ha alcanzado al 14% de las compras, según Eduardo Gonzáles-Prada, gerente de Urbania.
Otras dos medidas complementarias son la entrega de más licencias comerciales, para promover el uso mixto del suelo, y la reducción de los estacionamientos, para garantizar que más personas no signifiquen mayor tráfico. “A las autoridades todavía les cuesta aceptar que pueden convivir la vivienda con el comercio, como en otras ciudades del mundo, pero se está dando poco a poco por presión inmobiliaria”, cuenta Malatesta. “Los millenials no quieren carros. Construimos el mínimo de estacionamientos permitidos y tenemos que forzarlos a nuestros clientes porque no los quieren”, asegura Martín Bedoya, director ejecutivo de Edifica.
Voluntad política
Distritos como Barranco y San Isidro ya han dado algunos pasos en flexibilizar sus parámetros para permitir desarrollos acordes con una mayor densidad poblacional. El primero decidió eliminar hace dos años las áreas mínimas y el segundo las redujo hasta 45m2 entre las avenidas Arequipa y Paseo de la República. Este proyecto, conocido como ZEN e impulsado por el saliente alcalde Manuel Velarde, busca atraer edificios de departamentos pequeños para empresarios jóvenes a San Isidro financiero. Por los plazos del ciclo inmobiliario, sus resultados se verán todavía en algunos años.
Sin embargo, el Miraflores de Jorge Muñoz ha seguido el camino opuesto. Desde hace unos años –coinciden Rizo-Patrón, Orrego y Bedoya-, endureció sus parámetros, aumentando las áreas mínimas y las exigencias de estacionamientos por departamento. “Él tiene la capacidad para entender que Lima en su totalidad se tiene que trabajar diferente a Miraflores”, manifiesta Rizo-Patrón.
Lo cierto es que no sólo hace falta entenderlo, sino tener voluntad política. Las medidas mencionadas anteriormente son de competencia distrital –sujetas a aprobación metropolitana-, por lo que la labor será titánica: coordinar a todos los alcaldes para que se adecuen a su plan de ciudad. Es eso o impulsar una reforma política que le devuelva las competencias de planeamiento urbano a su despacho.
Sea por un camino o por el otro, el primer paso es convencerse. Ya no se trata de satisfacer las demandas de un grupo de vecinos electores, sino de pensar una urbe de nueve millones de personas y construir su futuro con eficiencia. Y el componente clave de la eficiencia es la densificación.
