El “casado casa quiere”, reza un refrán muy popular en el país para referirse a las parejas que comienzan a buscar el departamento de sus sueños con el fin de empezar una nueva etapa en sus vidas, la que muchas veces se ve truncada porque algunas empresas no cumplieron con entregar el inmueble de acuerdo con las características establecidas en los contratos respectivos.
Lamentablemente en la actualidad nos encontramos con casos referidos a consumidores cuya expectativa por la “vivienda soñada” no fue satisfecha plenamente”.
En ciertos casos, algunos promotores inmobiliarios y/o constructoras no cumplieron con sus obligaciones según los contratos de preventa firmados. Es decir, incumplieron su oferta en términos civiles, pero también desde la perspectiva del derecho del consumidor.
En este contexto, no solo se aplica la normativa del Código Civil referida al contrato, en general, y la vinculada con la compraventa sobre un bien inmueble futuro, en particular, sino también el Código de Protección y Defensa al Consumidor regulado por Ley N° 29571.
Este último tiene como objeto proteger y defender a los consumidores con el fin de que accedan a servicios y productos de calidad. A la vez, permite solucionar conflictos derivados de la compra de un producto o la contratación de un servicio.
Es así que de un análisis de los artículos 76° al 80° del Código de Protección y Defensa del Consumidor encontramos la regulación aplicable a los productos o servicios inmobiliarios. Por ejemplo, los contratos inmobiliarios (de compraventa de bien terminado, nuevo o de segundo uso o la compraventa de bien futuro)”.
En cumplimiento del artículo 76, numeral 76.2, un proveedor de productos y servicios inmobiliarios no solo debe entregar volantes o publicitar en televisión, sino también tiene que informar sobre las características del inmueble que vende.
BRINDAR INFORMACIÓN AL CONSUMIDOR INMOBILIARIO
Para tal fin, un proveedor de productos y servicios inmobiliarios proporcionará datos acerca de autorizaciones municipales, área del inmueble, titulación, habilitación urbana, saneamiento, materiales empleados en la construcción, acabados, inscripciones registrales del terreno y declaratoria de fábrica o de edificación, reglamento interno, independización, etcétera.
El derecho del consumidor a la información obliga al proveedor a detallarle las características del inmueble y proporcionarle toda la documentación que acredite existencia de autorizaciones municipales, área del inmueble, proceso de titulación, habilitación urbana, saneamiento, materiales empleados en la construcción y los acabados, partidas registrales del terreno y declaratoria de fábrica o de edificación, reglamento interno, independización y toda la documentación relevante.
De acuerdo con el numeral 77.1 inciso d) del artículo 77 del Código, los proveedores deben establecer e implementar medidas para brindarle al comprador de manera clara y veraz cierta información mínima.
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PROTECCIÓN LEGAL AL CONSUMIDOR INMOBILIARIO
Asimismo el artículo 13° del código busca proteger al consumidor de la “asimetría informativa” a la que se encuentra expuesto. Es decir, de la ventaja informativa que siempre tendrá el proveedor ante el consumidor o usuario final, por lo que en la adquisición de productos o servicios inmobiliarios el consumidor tiene derecho a recibir una información mínima, mejor aún, detallada de lo que adquiere (artículos 77 y 78 del código).
Además, de la publicidad engañosa o falsa que pudiera inducirlo a error al momento de decidir, por ejemplo, los atributos, beneficios, limitaciones o condiciones que corresponden a los productos o servicios.
SERVICIO POSVENTA Y GARANTÍA
Por otro lado el proveedor, conforme al artículo 80 del Código de Protección y Defensa del Consumidor, debe asegurar durante el trato previo o publicidad contar con el adecuado servicio posventa (después de la entrega de inmueble) y otorgar una garantía de 10 años contados desde la fecha que se emite el certificado de finalización de obra y recepción de obra por la municipalidad, respecto al predio matriz, dato que figura en la partida registral.
La garantía de un inmueble es esencial para que el propietario pueda efectuar reclamaciones al constructor, directamente o mediante INDECOPI, a fin de que se solucionen aspectos físicos que le impiden gozar plenamente de su derecho adquirido.
Asimismo el artículo 1534 del Código Civil señala que “en la venta de un inmueble que ambas partes saben que es futuro, el contrato está sujeto a la condición suspensiva de que llegue a tener existencia”.
Es decir, se pueden firmar contratos con los fines señalados, pero el inmueble “deberá llegar a existir físicamente”. Deberá culminar satisfactoriamente para la municipalidad la edificación del proyecto con el fin de que el constructor efectúe la “declaratoria de fábrica” o el registro de la edificación y la posterior independización de cada una de las unidades inmobiliarias resultantes (departamentos, oficinas, etcétera), con lo que éstas deberán tendrán su partida registral independiente.
Elaborado por: SOCIEDAD PERUANA DE BIENES RAÍCES
