En el presente artículo abordaremos un caso muy común en el sector inmobiliario, para lo cual con fines prácticos detallaremos el siguiente ejemplo: Sara está interesada en realizar su primera inversión inmobiliaria: desea adquirir una vivienda de 150.00 m² por la suma de S/. 465,000 (Cuatrocientos Sesenta y Cinco Mil con 00/100 Soles)[1], ubicada en un condominio en Pueblo Libre, sin embargo a la fecha se encuentra casada, pese a estar en trámite un proceso judicial de divorcio por lo que quiere evitar que al comprar este inmueble ingrese como patrimonio en común con su aun esposo.
Ante esta situación Sara me consulta y establecemos la siguiente estrategia legal:
En primer lugar se realiza la compraventa del inmueble, con la intervención como compradora de María, quien es hermana de Sara y cuyo estado civil es soltera y sin hijos; una vez que esté inscrita en los Registros Públicos la compraventa de la vivienda a favor de María, ésta realizará una donación del inmueble a favor de su hermana Sara quien recibirá la propiedad del predio en calidad de bien propio, vale decir el inmueble adquirido no podrá formar parte de la sociedad de gananciales existente entre Sara y su esposo.
Aspectos a tener en cuenta respecto de la compraventa:
- Es importante verificar en la partida registral del predio, si el que transfiere la propiedad es el único propietario del inmueble (en el supuesto de estar casado y bajo el régimen de sociedad de gananciales, tendría que intervenir en la compraventa su cónyuge).
- Asimismo, constatar que el inmueble no tenga ninguna hipoteca, carga, embargo, ni medida judicial o extrajudicial que en alguna forma limite o restrinja el derecho de propiedad y de libre disposición del comprador; salvo que así lo haya consentido el comprador, teniendo en cuenta un valor de venta del inmueble.
- En la redacción de la minuta de compraventa se deberá establecer la forma de pago, por ejemplo pago al contado, mediante letras de cambio, pagarés, etc.; es recomendable dividir el precio de venta de tal forma que el primer pago se realice a la firma de la minuta de compraventa y el último a la firma de la escritura pública y entrega de llaves del inmueble, resultando más seguro para ambas partes que se materialice dichos pagos mediante cheques de gerencia. Siempre debe consignarse que los pagos efectuados por el comprador tienen efectos plenos cancelatorios.
- Además, debe incorporarse a la minuta una cláusula en la que se establezca que el precio convenido es el que justa y equitativamente corresponde al inmueble que se enajena, por lo que ambas partes se hagan recíproca donación de cualquier diferencia que pudiera resultar en favor de uno u otro, que a la firma de la minuta de compraventa no hayan advertido.
- Es importante establecer en dicha minuta quién asumirá los gastos que se produzcan por la celebración de la compraventa (gastos notariales, gastos registrales, honorarios del abogado, etc.). Por lo general estos gastos son asumidos por el comprador.
- Por otro lado, el aspecto tributario de una compraventa de inmuebles es fundamental. Es necesario que el monto de la transferencia no sea menor al monto que figura en el autavalúo del inmueble; correspondiendo al comprador el pago del impuesto de alcabala. Para calcular la suma a pagar por dicho impuesto se debe restar 10 UIT (Unidad Impositiva Tributaria) al monto de la transferencia o adquisición del inmueble, y se calcula el 3% de ese resultado.
- Cabe precisar el vendedor del inmueble está obligado al pago del impuesto a la renta de segunda categoría (salvo que la adquisición del inmueble se haya realizado antes del 01/01/2004), la forma de determinar el monto a pagar se calcula de la siguiente manera:
El precio de venta de la transferencia menos el precio de adquisición del inmueble:
- S/. 465,000 – S/. 450,000 = S/. 15,000 (Ganancia obtenida)
Luego, a la ganancia de capital se deduce el 5% del Impuesto a la renta de segunda categoría:
- S/. 15,000 * 5% = S/. 750.00
- Una vez inscrita la compraventa del inmueble a nombre de María, se deberá ingresar una minuta de donación, en la cual se deberá establecer que María transfiere la propiedad del bien en favor de Sara a título de donación. Expresando por su parte Sara, su voluntad de aceptar la donación del referido bien, comprometiéndose a recibirlo en la forma y oportunidad pactada en dicho contrato (podría entregarse el inmueble a la firma de la minuta o a la firma de la escritura pública que origine dicha minuta).
- Es imprescindible señalar en la minuta de donación el monto en que las partes valorizan el inmueble, así como una cláusula donde se establezca la renuncia expresa por parte de la donante (María) a la reversión de la donación, mediante la cual la donataria (Sara) podrá disponer libremente de la propiedad sobre el bien transferido.
- Asimismo, se debe indicar en la minuta que el inmueble no tiene ninguna hipoteca, carga, embargo, ni medida judicial o extrajudicial que en alguna forma limite o restrinja el derecho de propiedad y de libre disposición de la donataria; salvo que así lo haya consentido.
- Además, se deberá establecer en dicha minuta quién asumirá los gastos que se produzcan por la celebración de la donación (gastos notariales, gastos registrales, honorarios del abogado, etc.). Por lo general estos gastos son asumidos por el donante.
- Respecto al aspecto tributario de la donación, cabe destacar que en vista que en la donación se está valorizando el inmueble al mismo precio de adquisición (S/. 465,000), la donante (María) estaría exonerada del pago de impuesto a la renta de segunda categoría.
- Cabe precisar que, para poder efectuar la donación del inmueble se debe contar con el comprobante de pago del impuesto predial correspondiente al año en que se realiza la transferencia (2019), o constancia de inafectación de este tributo de ser el caso.
- Se debe pagar el impuesto de alcabala.
Si siguen los pasos correctamente la titular de la propiedad finalmente será de Sara, aun estando en un proceso de divorcio podrá comprar a su nombre, sin la intervención de su cónyuge.
[1] El monto es un ejemplo para fines didácticos.
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Autor: Dra. Marina Fuentes, Abogada – Especialista en Bienes Raíces
SOCIEDAD PERUANA DE BIENES RAÍCES
