Es conocido que, en la práctica, la capacidad de endeudamiento de las personas, no solo depende del patrimonio inmobiliario que éstas tengan, sino en gran medida que el mismo no se encuentre gravado; es decir sujeto a medidas que ante el incumplimiento en el pago de sus obligaciones se genere el riesgo de la pérdida de dicho patrimonio.
Lo paradójico es que, para calificar a un crédito hipotecario ante un banco, para efectos de garantizar la obligación del deudor hay que gravar el inmueble de su propiedad: siendo requisito para ello que a dicho momento el mencionado inmueble no esté previamente gravado.
En ese sentido, los bancos requieren como requisito previo a efectos de calificar y otorgar un crédito, el que se acredite mediante las certificaciones registrales tales como un Certificado Registral Inmobiliario (CRI) o Gravámenes, que el inmueble materia de garantía se encuentra realengo, es decir libre de cargas y gravámenes. En no pocas ocasiones, dicha exigencia no puede ser satisfecha por encontrarse vigente formalmente una Medida Cautelar o Hipoteca, que si bien son poco factibles de ser realizadas porque los proceso judiciales o coactivos que las originaron –en caso de ser embargos- han caído en abandono o estando resueltos adversamente al demandante no se ordenaron sus cancelaciones –resulta engorroso y a veces hasta imposible retomar dicho proceso a efectos de cancelarlas.
¿Cuál es la diferencia entre una carga y un gravamen sobre un inmueble?
Un inmueble tiene la calidad de realengo, cuando sobre el mismo no pesa ninguna carga o gravamen; esto es, que sobre el predio no concurren con el titular del derecho de propiedad, otros titulares con derechos reales de garantía o de goce sobre bien ajeno (por ejemplo un acreedor con una hipoteca a su favor); o que sobre el predio no se publicite situaciones jurídico procesales o administrativas que, en un primer supuesto sujete al mismo a una eventual venta forzosa o en el segundo publicite restricciones referidas a las situaciones de hecho sobre el predio.
Ante una situación como la planteada, es forzoso establecer la diferencia entre una carga y un gravamen; pues es común la confusión que hay entre uno y otro, mucho más cuando se etiqueta al primero como el género y el segundo como la especie.
Dicho en palabras llanas, si la carga no concluye en un remate judicial, sólo será una carga; si la carga en un remate judicial, será un gravamen.
La Hipoteca como ejemplo clásico de carga y/o gravamen
La Hipoteca es una garantía real que otorga un titular registral –sea o no el deudor-, a favor del acreedor, a efectos que en el supuesto de incumplimiento en el pago de la obligación, éste pueda solicitar judicialmente la venta forzada del inmueble garantizado obteniendo del valor de cambio el pago de la deuda sólo hasta el monto de sujeción que haya constituido el titular registral.
¿Se puede vender un inmueble hipotecado?
La hipoteca no supone la pérdida de posesión del inmueble por el propietario y tampoco le impide venderlo. A la oferta de venta de un inmueble hipotecado, el comprador debe revisar la partida registral del predio y confirmar mediante certificado registral que el vendedor sólo ha constituido una hipoteca sobre el bien (escenario recomendable, pues pueden constituirse varias hipotecas sobre un mismo inmueble. Situación compleja y no recomendable).
La minuta de compraventa deberá consignar en sus cláusulas que el comprador declara conocer la hipoteca y que el precio de venta se cancela mediante dos cheques de gerencia: Uno a favor del banco acreedor, por el monto de la deuda y otro por el saldo a favor del vendedor.
El comprador debe cerciorarse de que el banco reciba el cheque, luego de lo cual emitirá la cláusula de cancelación y levantamiento de hipoteca, que debe elevarse a escritura pública para su inscripción registral. Mientras, el inmueble puede venderse.
Aunque el precio resulte “una ocasión”, en la operación existe cierto riesgo, por lo que se sugiere asesorarse por un abogado especialista y firmar minuta y escritura pública de compraventa ante notario el mismo día.
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