COMPRAR PROPIEDADES CON TÍTULOS NO SANEADOS

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COMPRAR PROPIEDADES CON TÍTULOS NO SANEADOS

Es un hecho que en la práctica nos encontraremos con bienes inmuebles que no tienen la documentación debida, apta y necesaria para lograr determinados actos como son, por ejemplo: la construcción, ampliación, demolición, compra-venta, titulación, etcétera. Con esta finalidad es que se realiza el proceso de saneamiento de la propiedad inmueble, que comprende todas las acciones destinadas a lograr que una propiedad figure inscrita en los Registros Públicos.

Debido a que los procedimientos de saneamiento físico-legal requieren inversión de tiempo y dinero, además de los conocimientos técnicos y jurídicos necesarios para llevar a cabo esta empresa; los propietarios prefieren vender a bajo costo y obtener ganancias inmediatas. Es en este punto en donde el inversionista inmobiliario encuentra la ocasión propicia para llevar a buen término un negocio que le reportará una ganancia de capital atractiva.

11.1. Definición.- Este modelo de inversión propone la adquisición de bienes inmuebles a un bajo costo debido a la falta de saneamiento. Esta fórmula que en principio parece sencilla, es uno de los métodos que guarda mayor complejidad a la vez que reporta grandes ganancias; todo en virtud a lo complicado y diverso que es el proceso de saneamiento.

El quid del asunto aquí es el concepto de saneamiento, el cual, en términos generales, se refiere al procedimiento dirigido a la regularización y formalización (perfeccionamiento) del derecho de propiedad u otros derechos reales. El objetivo final del saneamiento es la inscripción registral de los derechos que existan sobre el inmueble. Cabe señalar que estos procedimientos son diversos y complejos,[1] por lo cual requiere de la asistencia de especialistas en la materia.

11.2. Características.- Para determinar los actos (cantidad y las características) que serán necesarios para el saneamiento del inmueble se debe evaluar el estado físico y legal del predio. En cuanto más informal sea el predio, mayor será también la cantidad y complejidad de los actos que tendrán que realizarse. Teniendo en cuenta estas consideraciones, es conveniente saber que:

  1. El tiempo que transcurrirá hasta percibir el retorno financiero proyectado variará en función a la complejidad del proceso de saneamiento. Por lo tanto es una inversión con resultados a mediano o largo plazo para el comprador final.
  2. Es necesario contar con capital suficiente para llevar a cabo el proceso de saneamiento físico-legal.
  3. Es necesario contar con un equipo interdisciplinario (abogados, ingenieros, arquitectos, etcétera) que, además de evaluar la viabilidad y rentabilidad del negocio, serán los encargados de ejecutar las medidas necesarias para lograr el saneamiento. Se puede negociar este servicio con parte del inmueble en pago, lo cual es una opción a evaluar.

El proceso de saneamiento se puede dar sobre:

  • Posesiones
  • Departamentos de edificios que no se encuentran independizados
  • Terrenos sin inscripción en registros públicos
  • Aires
  • Sub divisiones de casas
  • Sucesiones intestadas, entre otras.

11.3. Marco Legal.- Las normas más importantes que regulan el saneamiento en el Perú son:

  1. Ley. 27157: Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común.
  2. Ley 27333: Ley complementaria a la Ley N° 26662, la Ley de asuntos no contenciosos de competencia notarial para la regulación de edificaciones
  3. Ley 29090: Ley de regulación de habilitaciones urbanas y de edificaciones (y normas complementarias).

11.4. Utilidad.- En el Perú existe una vasta informalidad por lo cual es muy frecuente encontrar casos como la compra-venta de inmuebles sólo con el certificado municipal de posesión; o, la venta de inmuebles únicamente con la declaratoria de herederos y sin que la propiedad se haya independizado o inscrito a nombre del titular. Otro supuesto muy frecuente es la venta de terrenos legalmente inscritos sobre el que hay una construcción informal. Estas circunstancias son las que nos generaran mayor provecho, pues te dejarán un amplio margen de negociación.

En general, encontrar oportunidades de invertir de este tipo dependerá de la capacidad que tengas de proyectar el costo/beneficio de realizar el proceso de saneamiento físico-legal. Por Ejemplo, podemos encontrar buenas oportunidades de negocio en:

  • Posesiones informales
  • Departamentos sin independización
  • Casa con Escritura Pública pero sin inscripción registral
  • Inmueble sin declaración de fábrica, entre otros.

Esta forma de invertir implica que la reducción del costo de compra del inmueble está en función del costo de la formalización, del riesgo de la operación y de las leyes naturales del mercado (oferta y demanda). La rentabilidad que el comprador final espera al seguir este tipo de inversión la obtendrá en un mediano o largo plazo, dependiendo de la complejidad del proceso de saneamiento que se deba realizar. En ese sentido, esta forma de invertir es de mayor utilidad para los inversionistas inmobiliarios que cuentan con el respaldo suficiente para llevar a cabo el proceso y esperar el tiempo necesario para obtener la mayor rentabilidad posible.

11.5. Recomendaciones.- El saneamiento físico legal de predios es uno de los procedimientos más complejos que existe. Para llevarlo a cabo con éxito es preciso conocer al detalle los requisitos y procedimientos técnico-legales que deben emplearse. Por tales motivos es indispensable que cuentes con los conocimientos apropiados, la asistencia un abogado para que estudie la propiedad, además ingenieros y arquitectos para determinar si es viable regularizar los documentos que faltan referidos a informes técnicos, planos, licencias, medidas perimétricas, etcétera.

Es recomendable que tengas en cuenta el tiempo que tardará el proceso de saneamiento; además, el dinero que se invertirá en ello hasta la formalización de la construcción (licencia de obra, conformidad de obra y declaración de fábrica y posterior inscripción en Registros Públicos) o el saneamiento del terreno. Incluso los gastos de posibles multas, moras o hasta demoler lo que ha sido construido en contra de las normas municipales. Esto será una información muy valiosa para el comprador final o para quien adquiera el bien.

 

[1] Tratar acerca de todos los procedimientos orientados al saneamiento de predios demandaría una guía aparte. Por esta razón, aquí tratamos esta forma de inversión refiriéndonos al saneamiento de manera general y como parte de un esquema de inversión mayor. Es importante recordar que lo más aconsejable es trabajar esta forma de manera conjunta con la primera forma de invertir en bienes raíces, para aminorar la inversión que se deba realizar para obtener un provecho económico de esta transacción. Esto es muy importante en esta modalidad debido al equipo técnico-jurídico necesario para llevar a cabo con éxito esta empresa.

 

Marina Fuentes

Abogada – Inversionista inmobiliaria

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