1) Verificar la capacidad de los compradores y vendedores
PERSONAS NATURALES: Debemos tener especial cuidado en que los vendedores tengan la capacidad de contratar; en el caso de ser nacionales, solicitar su documento de identidad vigente, y de ser posible utilizar un lector biométrico para corroborar la huella digital.
En el caso de personas naturales mayores de 70 años, se solicitara el certificado médico, donde conste que goza de facultades mentales para celebrar contratos, expedida por un Psiquiatra o Neurólogo.
Si actúan representadas por poder, se requiere poder por Escritura Pública donde consten las facultades expresas para vender bienes inmuebles, inscritos en los Registros Públicos.
En dicho caso se deberá llamar a la Notaria, para asegurarse que el poder se ha extendido en dicha Notaria y no se trate de poder falso, y se sacara información de la RENIEC, para comprobar que el poderdante no ha fallecido, de lo contrario el contrato sería nulo.
En el caso de personas naturales extranjeras, se solicitara su carne de extranjería y se verificará su vigencia, y el pago de impuesto anual, si tuvieran pasaporte se solicitará que cuenten con la autorización para celebrar actos y contratos en el Perú, expedida por la Dirección General de Migraciones.
PERSONAS JURÍDICAS: En el caso personas jurídicas, se solicitara la vigencia de poder donde conste el nombre del representante legal con facultades expresas para comprar o vender inmuebles.
Si el valor del inmueble es superior al capital social, se solicitara una Junta General de accionistas que apruebe la venta.
2) Saneamiento de la titulación
Consiste en calificar el título de propiedad, el Certificado Registral inmobiliario (CRI), donde debe aparecer el nombre de los propietarios, si existen gravámenes, títulos pendientes y los antecedentes y calificar la copia literal, en el caso que aparezcan sucesivas transferencias inmobiliarias, existiendo diferencias marcadas en el precio de compra venta, a mérita investigar llamando a las Notarías, que han intervenido en la transferencia, así como también a las personas que aparecen en dichas transferencias, con el objeto de verificar si las transferencias sucesivas han cumplido con la formalidad y si no ha existido suplantación o simulación, si han utilizado medios de pago.
Se solicitara el Impuesto predial del año en que se celebra la compra venta, pagado todo el año el predial, solicitar el Certificado de parámetros urbanísticos, expedida por la Municipalidad correspondiente.
En el caso de venta de bienes inmuebles futuros, se solicitará los planos y las especificaciones técnicas.
3) Visitar el bien materia de venta
No basta con el estudio de título y todo lo demás que se ha indicado, si no también visitar en compañía de los compradores el inmueble, con la finalidad de constatar que el inmueble este desocupado, y se encuentre en buen estado de conservación, y además se debe conversar con los vecinos sobre el nombre de los propietarios, si conocen si existen procesos judiciales y que el precio sea el justo.
Razones por las que se ha enumerado los requisitos para una transferencia de inmuebles, y por mi experiencia personal, les redactar dos ejemplos:
- Venta de un inmueble en Chorrillos ubicada en la Plaza de Armas, excelente ubicación, y bajo precio, con la documentación inscrita saneada, sin embargo al conversar con vecinos, se trataba de un inmueble pantanoso.
2.Venta de un inmueble en el cual el CRI estaba perfecto, pero al conversar telefónicamente con los propietarios que aparecían en los antecedentes registrales, la Escritura Pública era falsa.
En conclusión todo lo que se ha indicado es con la finalidad de asegurar que la transferencia del inmueble se inscriba en los Registros Públicos, sin ninguna observación y que ambas partes queden satisfechas y que el sueño de la casa propia se haga realidad.
Colaboradora: Luz Alza – alumna de la SOCIEDAD PERUANA DE BIENES RAÍCES
