Llega el momento que después de tanto buscar la casa de tus sueños, encuentras la casa soñada; perfecta, ideal para tu familia y como si fuera poco, está lista para que te mudes, no necesitas hacerle nada. Pero, tienes un problema, necesitas pedir un crédito hipotecario y eso toma tiempo. Entonces, no sabes que hacer porque por un lado no tienes el dinero y por otro te aterra la idea de perder tu casa soñada en manos de otro comprador. Pues, no te preocupes, que no todo está perdido, hay una solución y es muy sencilla, puedes dar Arras.
Es una confusión muy común pensar que las arras son en sí mismas un contrato. Pero, las arras, son en realidad pactos que se incorporan en un contrato con dos finalidades: para constituir un signo de la celebración de un contrato, o un respaldo con respecto a la celebración de un contrato definitivo.
Entonces ¿Qué son las Arras? Las arras constituyen una señal que puede consistir en dinero u otro bien que una de las partes entrega a la otra para acreditar a la celebración del contrato y asegurar su cumplimiento. Puede entenderse también como una prueba de buena fe o un precontrato, en el comprador entrega una cantidad de dinero, estipulada previamente entre ambas partes, como señal de compromiso y en el que se deja por escrito la obligación de firmar posteriormente un contrato de compra-venta.
Pero, como en cualquier precontrato o contrato preparatorio, es muy importante cuidar cada detalle, y dejar todo claramente especificado, para evitar que surjan problemas en el futuro. Por ese motivo, en el contrato preparatorio con arras, se debe estipular al detalle:
- Ubicación de la vivienda.
- Datos del propietario actual del inmueble.
- Descripción de las características del inmueble que se quiere comprar para que no hay lugar a dudas.
- Precio de la venta.
- Forma de pago.
- Cantidad que se entrega en concepto de arras.
- Plazos para formalizar la venta
- Consecuencias en caso alguna de las partes incumpla el contrato.
Por otra parte, el porcentaje que se suele manejar para las arras es del 10%. Este valor se deducirá del pago total que se hará a la firma de la escritura o se devolverá al finalizar la transacción.
El contrato preparatorio con arras según su finalidad, puede ser de dos tipos; con arras confirmatorias o con arras de retractación. Las arras confirmatorias funcionan como un adelanto del precio o retribución pactada en un contrato.se basa en la idea de ser una señal o prueba de seriedad para asegurar la celebración del contrato, sin otorgar el derecho de desistirse de él. Las arras confirmatorias están reguladas en el Código Civil Peruano desde los artículos 1477º al 1479º.
Las arras de retractación, se configuran cuando no se pueda concretar el contrato de compra venta; y las arras confirmatorias derivarán entonces en arras penales. Puede darse el caso que, la parte que entregó las arras se retracte de la decisión de adquirir el inmueble por lo que las arras se convertirán en una indemnización a favor de la persona que está vendiendo. Si por el contrario, es la parte que recibe las arras quien ya no desea transferir el inmueble tendrá como penalidad la devolución del doble de las arras entregadas como señal.
Como se puede comprobar las arras sirven como una garantía para el cumplimiento de las obligaciones contraídas. No obstante, es recomendable que, en caso de que se pacten arras en los contratos de compraventa, a efectos de evitar interpretaciones erróneas, quede bien determinada la modalidad de arras y las consecuencias que se deriven para la parte incumplidora del contrato.
Finalmente, siempre es recomendable asesorarse de la mano de un abogado especialista en derecho inmobiliario para determinar que, la solución que se determine, sea la mejor para ambas partes.
Elaborado por: VICKY GUEVARA
ALUMNA DE LA SOCIEDAD PERUANA DE BIENES RAÍCES
