DESALOJO NOTARIAL DE INQUILINOS MOROSOS
PROYECTO DE LEY Nº 3312/2018-CR
El pasado 07 de setiembre, un grupo de congresistas del partido de gobierno “Peruanos por el Kambio”, encabezados por Carlos Bruce presentó el Proyecto de Ley Nº 3312, cuyo objetivo es la creación del procedimiento de Desalojo Notarial con Auxilio de la Fuerza Pública, para la ejecución del desalojo en los inmuebles ocupados por arrendatarios o subarrendatarios morosos o cuyos contratos han fenecido.
Los sujetos de este procedimiento son el propietario, administrador o apoderado que tiene la calidad de arrendador, y el arrendatario moroso o con contrato vencido.
¿CUÁL SERÁ EL ÁMBITO DE APLICACIÓN DE ESTE PROCEDIMIENTO?
El procedimiento de desalojo notarial resultará aplicable a los contratos de arrendamiento y subarrendamiento que se encuentren vigentes, incluso a aquellos celebrados en el marco previsto por la Ley Nº 30201 y el Decreto Legislativo Nº 1177. Para tal efecto, las partes que suscribieron dichos contratos deberán adecuarlos a los requisitos contemplados en la presente Ley.
¿QUÉ REQUISITOS SE NECESITARÍAN PARA OPTAR POR ESTE PROCEDIMIENTO?
- Celebrar el contrato de arrendamiento o subarrendamiento ante notario público, e inscribirlo en el Registro de Contratos de Arrendamiento, creado por cada notaria.
- El bien inmueble arrendado debe estar inscrito en el Registro de Predios de SUNARP.
- El contrato deberá contener una cláusula de allanamiento futuro, al desalojo aplicable si se produce la falta de pago o vencimiento del contrato y no se devuelva el inmueble.; una cláusula de autorización expresa de la ejecución del desalojo notarial con auxilio de la fuerza pública; así como una cláusula que excluye la continuidad del contrato con plazo vencido, previsto en el artículo 1700º del Código Civil.
- El requerimiento previo del Arrendador vía Carta Notarial al Arrendatario o al Subarrendatario que no haya pagado 2 o más cuotas, consecutivas o no, y transcurridos 15 días desde el ultimo vencimiento; o en caso haya vencido el contrato y el arrendatario o subarrendatario no quiera devolver el inmueble.
¿QUÉ DOCUMENTACIÓN SE REQUERIRÍA PARA EL TRÁMITE DE DESALOJO NOTARIAL?
- Certificado notarial del registro del contrato de arrendamiento o subarrendamiento, salvo que se haya registrado en la misma notaría.
- Vigencia de poder inscrito en los registros públicos, en el caso del representante.
- Copia certificada de la partida registral del inmueble.
- Los recibos de arrendamiento SUNAT pendientes de pago, cuando corresponda.
- Copia de la carta notarial del requerimiento al arrendatario o subarrendatario.
- Comprobante de pago de gastos notariales.
¿QUIÉN VERIFICARÁ EL CUMPLIMIENTO DE LOS REQUISITOS DE ESTA LEY?
El funcionario designado por el notario público donde se haya ingresado la solicitud de desalojo, verificará el cumplimiento de los requisitos en el plazo de 02 días hábiles siguientes a la fecha de presentación de la solicitud. En caso, encuentre observaciones, notificará al arrendador para que efectué las subsanaciones respectivas dentro de un plazo no mayo de 05 días hábiles. Vencido dicho plazo sin haberse realizado la subsanación, se rechazará la solicitud quedando archivada, pudiendo devolverse los documentos presentados sin reembolso alguno.
¿CÓMO SERÁ EL DESARROLLO DEL PROCEDIMIENTO DE DESALOJO NOTARIAL?
Admitida a trámite la solicitud, el notario público cursará una comunicación notarial al arrendatario o subarrendatario, comunicando el inicio del procedimiento, otorgándole un plazo de 02 días hábiles para devolver el inmueble, bajo apercibimiento de solicitar el auxilio de la fuerza pública para ejecutar el desalojo. Asimismo, comunicará la fecha programada para una diligencia de constatación.
El funcionario notarial se acercará al inmueble en la fecha programada.
- En caso de encontrar al arrendatario, subarrendatario o alguna persona mayor de edad, reiterará la devolución del inmueble en un plazo perentorio o decisivo de 02 días hábiles siguientes a la fecha de la diligencia.
- De no encontrar a persona alguna y constatar la continuidad de la ocupación colocará en el inmueble un aviso donde se comunique la devolución en el plazo antes indicado, tomando fotografías de dicho acto.
- Culminada la diligencia levantará un acta con el resultado correspondiente, proporcionando una copia certificada al arrendador.
- De constatarse que el inmueble se encuentra abandonado, el acta acreditará esta situación y el arrendador podrá solicitar una constatación policial en la Comisaría del sector a fin de proceder con el descerraje. En caso de encontrarse en el inmueble bienes ajenos al arrendador, serán consignados en la Comisaría o en algún almacén bajo cuenta, costo y riesgo del arrendatario.
¿CÓMO SE EJECUTARÁ EL DESALOJO?
Vencido el plazo de 02 días hábiles para devolver el inmueble, y de continuar ocupado el inmueble, el notario público solicitará la ejecución del desalojo notarial con auxilio de la fuerza pública ante Juez de Paz Letrado del lugar donde esté ubicado el inmueble. La solicitud notarial deberá adjuntar copia certificada del acta y tasas judiciales correspondientes. Esta ejecución se tramitará como Procedimiento No Contencioso.
El Juez expedirá resolución sin mayor trámite, ordenando el desalojo y oficiando a la Comisaría de la jurisdicción en un plazo no mayor a 03 días siguientes a la fecha de presentación de la solicitud notarial. No habrá actuación probatoria alguna.
Esta resolución será inimpugnable, y se ejecutará incluso contra terceros que ocupen el inmueble, aunque no hayan suscrito el contrato. Este procedimiento finalizará con la entrega del inmueble a su arrendador en su integridad y totalmente desocupado.
¿LOS JUECES DE PAZ LETRADO TENDRÁN ALGUNA RESPONSABILIDAD POR INCUMPLIR CON LOS PLAZOS DE EJECUCIÓN DEL DESALOJO NOTARIAL?
Los jueces de paz letrados que incumplan con los plazos de ejecución del desalojo notarial, cometerán falta muy grave y sancionable con destitución, en aplicación de lo dispuesto por el artículo 55º de la Ley Nº 27299, Ley de la Carrera Judicial.
