En un mundo en el que la disrupción parece ser la única garantía para el éxito, el formato de oficinas coworking crece a ritmos acelerados frente al modelo tradicional de arrendamiento corporativo. Los principales jugadores a nivel global ya han aterrizado en el Perú y empiezan a absorber porcentajes significativos de la demanda con planes de crecimiento ambiciosos.
¿Es el fin del negocio de oficinas como lo conocíamos hasta el momento? Las ventajas competitivas del prime tradicional –según las fuentes consultadas- se mantienen, pero su demanda deberá situarse en otro escenario, el de sus nuevos vecinos.
Condiciones para crecer
Las oficinas coworking serán responsables del 25% de las ocupaciones al cierre del año, según Binswanger Perú, consultora especializada en el mercado corporativo. De los 76,000 m² en stock, el 39% está en manos de la estadounidense WeWork, el mayor jugador del mercado por el momento. “Recién han entrado y con un montón de plata quieren comerse el mercado”, explica Martín Bedoya, director ejecutivo de Edifica.
Y han encontrado el momento ideal para hacerlo. “En una coyuntura de alta vacancia, consiguen contratos baratos de largo plazo, pero arriendan los espacios por corto plazo”, agrega Bedoya. Como el mercado de oficinas tiende a la recuperación en los próximos años, los precios de los futuros arriendos tenderán al alza y las empresas se beneficiarán de ese gap temporal en su portafolio.
“El coworking a nivel mundial comenzó como un nicho para atender a las startups por su flexibilidad, pero está migrando a la administración de oficinas en general, porque le solucionan la vida a los jugadores grandes”, dice Bedoya. “Ir a un coworking te ahorra el gasto de implementar la oficina y de una serie de servicios de operación. Por eso, hoy ya vemos empresas globales, como Microsoft o IBM, en este formato, explica Giancarlo Malatesta, director de Binswanger Perú.
Sin embargo, para muchas empresas grandes el cambio todavía es lejano. “De lo que uno puede ver en otros países, hay compañías que prefieren mantener el core de su negocio en su sede, pues esto les garantiza beneficios adicionales de parte del landlord (arrendador) en el largo plazo, y solo trasladan al coworking unidades nuevas en periodo de prueba”, dice Iván Zárate, VP real estate de Sura. El 70% de los arrendatarios de WeWork en el Perú son empresas grandes.
Fundamentos y adaptación
“El coworking no va a suplantar al negocio tradicional, pero sí va ser un elemento dinamizador de la industria. Va a obligar a que los land-lords adecuen sus estándares de operación”, asegura Zárate. Con él coinciden las demás fuentes. La primera ventaja de los arrendadores tradicionales es que ellos no tienen que generar un margen de intermediación. Por ende, su capacidad de modificar el precio es más amplia. La segunda –y más importante- es que son dueños de los inmuebles y de ellos depende la calidad de los mismos.
“Los coworkings podrán tener el mejor servicio del mundo, pero la calidad de los edificios a los que acceden no depende exclusivamente de ellos. Y el principal driver para seleccionar un espacio de trabajo sigue siendo la calidad del activo”, asegura Zárate.
Algunas empresas –agrega Malatesta- simplemente necesitan comprar sus propias oficinas para tener patrimonio y otras se benefician de las ventajas tributarias de productos como el leasing. Pese a todo ello, la disrupción de las coworkings sí impactará en el negocio de renta corporativa. “Los landlords van a tener que desarrollar soluciones mixtas en servicios inhouse que se parezcan al coworking”, explica Zárate. Lo que es seguro, por ahora, es que el valor agregado de los servicios que presta el arrendador crecerá en importancia.
Los riesgos de la disrupción
“El escenario ideal para un arrendador es diversificar su riesgo; alquilarle el edificio a la mayor cantidad de empresas posibles”, explica Malatesta. Así como empresas como WeWork, Comunal o Regus ofrecen un panorama de crecimiento atractivo, también encarnan riesgos potenciales, sobre todo para quienes les alquilan los edificios completos. Si bien hoy las condiciones les permiten beneficiarse del gap de plazos entre sus contratos de arriendo, cuando el mercado –que es cíclico- tienda a la baja esta disparidad podría ser una fuente de problemas.
El New York Times ya ha advertido este riesgo al analizar el éxito WeWork: “Los detractores argumentan que su modelo de negocio parece brillante solo en una economía en alza, que le ha permitido cerrar contratos de alquiler de largo plazo y luego volver a alquilar los espacios a precio Premium”.
Además, se trata de una empresa que aún es deficitaria a nivel global. Pese a que sus ingresos crecen, sus pérdidas netas aumentaron a US$ 723 millones en el primer semestre de este año, frente a US$ 154 millones del anterior. “Esta situación genera problemas con las garantías”, finaliza Malatesta. Pese a estos riesgos, y aunque no vaya a acabar con el negocio tradicional, el mercado de coworking tiene, por ahora, expectativas de crecimiento con buen viento.
FUENTE: PAOLO BENZA
REVISTA SEMANA ECONÓMICA
