Ante todo, debemos mencionar que el contrato de capitalización inmobiliaria fue concebido el 21 de octubre del 2004 mediante la promulgación de la Ley 28364, sin embargo a través del Decreto Legislativo 1196 se modifica algunos artículos para darle vida a este nuevo sistema para adquisición de viviendas.
El pasado 22 de marzo fue publicado en el diario oficial El Peruano el Reglamento que regula el contrato de capitalización Inmobiliaria, y esperamos sea una palanca que movilice el sector inmobiliario y constructor.
¿QUÉ ES EL CONTRATO DE CAPITALIZACIÓN INMOBILIARIA?
Es un mecanismo de financiamiento para el acceso de vivienda, en la cual inicialmente se celebra un contrato donde se cede el uso de un inmueble mediante un contrato de arrendamiento a favor del cliente-arrendatario- adquiriente. (A través del formulario FUCI a cargo del FONDO MIVIVIENDA).
En este contrato se establecen cuotas periódicas las mismas que están compuesta por:
- La renta correspondiente al arrendamiento
- El aporte de capitalización individual del cliente, los mismos que pueden generar intereses a favor del cliente.
- Previsión al pago de tributos
- La prima del seguro
- Mantenimiento del inmueble cuando sea parte de un conjunto inmobiliario.
- Otros importes pactados
Sin embargo, lo más interesante de este sistema, es que el cliente- arrendatario luego de la conclusión del contrato tiene 2 posibilidades:
1.- Hacer uso de la opción de compra.- En la cual, es el deseo del cliente-arrendatario-adquiriente de comprar la propiedad materia del contrato. Siendo que los aportes de capitalización individual más sus intereses formaran parte de pago del precio de la vivienda a comprar.
- No hacer uso de la opción de compra.-Si por el contrario, el cliente no desea comprar la unidad inmobiliaria, simplemente debe retirarse del inmueble y devolverlo, teniendo en cuenta que la capitalización individual aportada más sus intereses deben ser devueltas por la empresa de Capitalización Inmobiliaria- ECI.
CUAL ES EL CONTENIDO DEL CONTRATO DE CAPITALIZACION INMOBILIARIA?
El contrato de Capitalización inmobiliaria se suscribe en el FUCI, el que debe ser inscrito en el RAV y en la SUNARP, conteniendo los términos siguientes:
- a) Identificación de las partes contratantes.
- b) Identificación registral del inmueble materia del contrato.
- c) Plazo del Contrato de CI.
- d) Monto de las cuotas periódicas y conceptos complementarios a pagar.
- e) Monto de la opción de compra.
- f) Derechos y obligaciones de las partes.
- g) Causales de desalojo.
- h) Autorización para el uso de datos personales.
INTERVINIENTES EN LA OPERACIÓN DE CAPITALIZACION INMOBILIARIA
CLIENTE – ARRENDATARIO- ADQUIRIENTE: Persona natural que celebra un contrato de capitalización inmobiliaria con una Empresa
EMPRESA DE CAPITALIZACION INMOBILIARIA.- Las ECI son sociedades anónimas supervisadas por la Superintendencia de Banca, seguros y AFP A cuya actividad consiste en realizar promoción inmobiliaria, comprar y/o edificar inmuebles para fines de vivienda, celebrando contratos de capitalización inmobiliaria individual con terceros, entregando en arrendamiento al cliente la correspondiente unidad inmobiliaria. Estos contratos de arrendamiento incluyen el derecho de opción de compra de la unidad inmobiliaria por parte del cliente al precio pactado a la suscripción del referido contrato.
Para financiar sus operaciones podrán celebrar contratos pasivos, emitir cédulas hipotecarias u otros valores mobiliarios.
El capital social aportado de la ECI no puede ser menor a S/. 4’000,000.00 soles
EMPRESAS DE OPERACIÓN MÚLTIPLE.- Son aquellas que pueden desarrollar y efectuar diversas operaciones relacionadas con la intermediación financiera, éstas podrán efectuarse en el corto y largo plazo y atender diversos sectores de la actividad económica del país, el número y tipo de operaciones que pueden desarrollar está esencialmente relacionado con el capital aportado por los accionistas, el riesgo que representan para los depositantes evaluado a través de una nota otorgada por las Clasificadoras de riesgo, los controles internos y personal capacitado para desarrollar las diversas operaciones.
Las empresas de operaciones múltiples son: empresas Bancarias, empresas Financieras, Cajas Rurales de Ahorro y Crédito (CRAC), Cajas Municipales de Ahorro y Crédito (CMAC), Empresas de Desarrollo de la Pequeña y Micro Empresa (Edpyme), Caja Municipal de Crédito Popular (CMCP) y Cooperativas de Ahorro y Crédito.
Para la ley de Capitalización Inmobiliaria cuando se refiere a la ECI, también se está refiriendo a las EOM.
LA SUPERINTENDENCIA DE BANCA Y SEGUROS.- La SBS dicta las normas que regulan las diversas materias vinculadas con este tipo de empresas y con sus operaciones
FONDO MIVIVIENDA SA- FMV quien tendrá a su cargo el RAV – Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda, Creado mediante Decreto Legislativo Nº 1177 y donde se registran electrónicamente los contratos contenidos en el formulario FUCI.
El RAV es de carácter público, pudiendo ser utilizada para evaluar la capacidad crediticia de los arrendatarios y para evaluar el otorgamiento de beneficios en programas de vivienda.
NOTARIO PÚBLICO, quien tendrá la responsabilidad de enviar los contratos al RAV, adicionalmente deberá certificar las firmas en los formularios, expedir las copias certificadas de los formularios, extender un acta notarial protocolizada, entre otras actividades.
SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE LOS REGISTROS PUBLICOS – SUNARP.- Donde se registran los contratos de capitalización inmobiliaria.
Dra. Marina Fuentes C.
SOCIEDAD PERUANA DE BIENES RAÍCES
