COMPRA-VENTA DE INMUEBLE A PLAZOS
En ocasiones una persona desea comprar una propiedad, pero no cuenta con todo el dinero necesario en ese momento. También sucede que una persona desea vender una propiedad y percibir el dinero en cuotas, como una renta programada y definida.
En este tipo de situaciones, las personas pueden optar por una “Compraventa de Inmueble a Plazos”. En este artículo discutiremos que implica, sus ventajas y desventajas, y recomendaciones al momento de optar por esta figura legal.
EL CONTRATO DE COMPRAVENTA DE INMUEBLE A PLAZOS
Este es un contrato que se caracteriza por el hecho que el pago del precio de venta del inmueble será realizado en cuotas de forma periódica. Las partes pueden elegir como se pagaran las cuotas: mensual, semestral, trimestral, etc.
El vendedor recibirá, mediante la forma de pago elegida, el precio de venta, más los intereses del caso, si se hubieran pactado, en la medida que el dinero dejado de percibir al momento de la compraventa tiene también un valor que, en la mayoría de casos, debe ser compensado.
RIESGOS
El contrato de compraventa a plazos implica en la mayoría de ocasiones la entrega de la posesión del bien inmueble. Si este fuera el caso, la realidad es que la posesión de un inmueble es algo muy difícil de recuperar en caso de incumplimiento por parte del comprador, en la medida que requeriríamos ir al Poder Judicial, y mediante un proceso requerir el desalojo del inmueble, situación que puede tomar años.
Asimismo, conforme a nuestro Código Civil, con la sola celebración de un contrato de compraventa se transfiere la propiedad de un inmueble, aún si no se ha pagado la totalidad del precio de venta pactado.
Estas dos circunstancias ponen al vendedor en un estado vulnerable frente al comprador, ya que, si solo nos guiamos por las reglas generales del código civil, este último obtiene la posesión y propiedad de un inmueble sin haber pagado el precio de venta.
RECOMENDACIONES
Existen mecanismos contractuales usados en la práctica para evitar y/o mitigar estas contingencias, y poner al vendedor en una mejor posición frente al incumplimiento de un comprador.
Reserva de Propiedad:
Es un pacto contenido en una cláusula del contrato, por la cual el vendedor se reserva la propiedad del bien inmueble hasta haber recibido la totalidad del precio, normalmente cuando el pago del mismo ha sido aplazado, pactado en cuotas, etc. De este modo, el vendedor no transmite la propiedad del bien, sino sólo su posesión.
Hipoteca legal:
La hipoteca legal se aplica de forma automática, sin necesidad de añadirla en el contrato, en los casos de compraventa de bienes inmuebles cuando no se ha pagado la totalidad del precio de venta, tal como lo establece el artículo 1118º del Código Civil. Se inscriben de oficio en la partida registral del inmueble, bajo responsabilidad del registrador.
La hipoteca legal es un derecho que puede utilizarse en cualquier momento, garantía que deberá constituirse de lo contrario no produce efecto. Sin embargo, se debe recordar que, como cualquier hipoteca, es necesario recurrir a la vía judicial para ejecutar esta garantía. Por este motivo, existe otra alternativa que explicamos a continuación.
Cláusula Resolutoria Expresa
Es vital incluir una cláusula resolutoria expresa en el contrato de compraventa a plazos. De esta manera, en el caso el comprador se retrasa en el pago de las cuotas, el vendedor puede exigir el pago de todos los plazos pendientes o la resolución del contrato, que consiste en que las partes deben devolverse recíprocamente las prestaciones realizadas.
Intereses y Penalidades
Los intereses son la forma más común de compensar al vendedor por aceptar un pago diferido en el tiempo del precio de venta del inmueble. Esto usualmente se pacta en los contratos de compraventa a plazos, cuando se tratan de sumas importantes.
Las penalidades, por otra parte, son de suma importancia en este tipo de contratos, en la medida que sirven para disuadir al comprador de cualquier incumplimiento que pueda generar en virtud al contrato, y compensar por los daños ocasionados al vendedor en la demora o incumplimiento de los pagos del precio de venta del inmueble.
Las penalidades recomendadas incluyen:
- Penalidad por demora en el pago de las cuotas
- Penalidad por resolución de contrato por incumplimiento del comprador
- Penalidad por demora en la devolución del inmueble
Elaborado por Leonardo Recoba
SOCIEDAD PERUANA DE BIENES RAÍCES
