La prescripción adquisitiva de dominio es un mecanismo legal que permite al poseedor de un bien adquirir la propiedad del mismo, siempre y cuando haya cumplido con desarrollar una conducta establecida por ley y en un período de tiempo determinado.
Existen tres formas de gestionar la Prescripción Adquisitiva de Dominio de un bien inmueble: por vía notarial; o, por vía judicial. Aunque también puede ser el caso de accionar una “vía administrativa” (Gobiernos Regionales) tomando en cuenta si el predio materia de prescripción es rural o está inscrito como tal.
- Prescripción administrativa
Comenzando de menos a más, podemos explicar que la prescripción administrativa es para ciertos tipos de predios rústicos, los cuales se encuentran en zona agropecuaria o afines, en donde por su propia mecánica o particularidad, el Estado ha considerado que mediante una autoridad administrativa o entidad pública se llevará a cabo la prescripción adquisitiva de dominio. Por ejemplo, el Ministerio de Cultura, COFOPRI en su oportunidad, o como son también, actualmente, los gobiernos locales y regionales, según la Ley 27867, artículo 51.
- Prescripción judicial
En el tema judicial, que es el más relevante, podemos ver que se divide la prescripción adquisitiva de dominio para bienes muebles e inmuebles, con buena fe o mala fe. Este tipo de prescripción opera tanto para predios rurales (inscritos como tales pero que no forman parte de zona agropecuaria o afin) como para predios urbanos. Ahora bien, cuando se refiere a bienes muebles o inmuebles que sean de buena fe, este requiere justo título. ¿Y a qué se refiere con eso? Pues a cualquier tipo de propietario que tenga un imperfecto. No es que la usucapión esté dirigida a invasores solamente. Está también dirigida a las personas que tienen un título de propiedad pero que no pueden perfeccionarlo, de conformidad con los artículos 486 y 504 C.P.C.
Vale decir, no pueden ir a Registros Públicos para su inscripción y posteriormente tengan la seguridad jurídica que el Estado le puede brindar. Por ejemplo, puede ser que tengas una compraventa de un documento privado, puede ser que tengas una escritura pública inclusive, sin embargo, por vicios o defectos de quien te lo vendió impide que tu propiedad pueda llegar a Registro Públicos.
En ese sentido, es posible que tengas un bien bajo una compraventa pero el que te vendió tiene un juicio, por ejemplo, están demandándolo. En esos casos, para no verte perjudicado puedes ir por una prescripción adquisitiva de inmuebles de cinco años, o de dos años cuando se trata de bienes muebles para que con el tiempo que te han dado sea suficiente y puedas adquirir la propiedad. De esta manera, se sanea tu inmueble (propiedad) y puedes actuar como propietario con todos los derechos disponibles que te brinda la norma.
- Prescripción notarial
Esta vía es la adecuada para los predios urbanos con o sin edificación. Según la Ley 27157, art. 21, los Notarios se encuentran habilitados para tramitar solicitudes de prescripción adquisitiva de inmuebles cuando existe posesión continua, pacífica y pública como propietario durante diez años.
Requisitos:
- Solicitud firmada por el interesado y los testigos propuestos, autorizada por abogado.
- Plano de ubicación, de localización y perimétrico y memoria descriptiva del inmueble, firmados por ingeniero o arquitecto colegiados y visados por el municipio o autoridad administrativa correspondientes en los casos que no exista partida registral o el área a prescribir no comprenda el íntegro del predio.
- Certificación municipal o administrativa de quien figura como propietario o poseedor en sus registros.
- Copia literal del inmueble o certificado de búsqueda catastral, expedidos por los Registros Públicos.
- Declaración testimonial de no menos de tres ni más de seis testigos mayores de veinticinco años.
- Evidencia de la posesión del inmueble.
Presentada la solicitud ésta se anota preventivamente en el Registro de Predios y se publica un aviso por tres días con un extracto de la misma en el Diario Oficial “El Peruano” y en otro de mayor circulación, con intervalo de tres días útiles entre cada uno de ellos, notificándose a(l) titular(es) registral(es), anterior(es) transferente(s), colindante(s) y otras personas indicadas en la solicitud.
El Notario realiza una constatación del inmueble para verificar la posesión pública y pacífica del solicitante y toma declaración a los testigos propuestos.
Transcurridos treinta días útiles luego de la última publicación sin que medie oposición el Notario extiende la Escritura Pública respectiva y remite partes al Registro de Predios para su inscripción.
En caso de oposición por terceros el Notario suspende su actuación y remite el expediente al Poder Judicial.
Jefferson Jordán Aldave
Fuente:
IVET LESCANO CALVO.
ELABORADO POR LA SOCIEDAD PERUANA DE BIENES RAÍCES
