Conocer el valor de un inmueble nos permite determinar cuestiones tan relevantes como el valor patrimonial, el reparto hereditario, la plusvalía, el valor de alguna garantía o la base impositiva para fines tributarios. En tal sentido, contar con una herramienta que calcule ese valor de la manera más exacta y objetiva posible, es un requisito indispensable.
En este artículo, se realizará un análisis conciso del Informe de Tasación como herramienta básica para poder determinar el valor de un inmueble y se brindarán algunos lineamientos que le serán de mucha utilidad.
Un Informe de Tasación es, básicamente, el análisis destinado a determinar el valor de un inmueble. En el Perú, el Reglamento Nacional de Tasaciones representa el marco legal que tiene por objeto establecer criterios, métodos y procedimientos técnicos para la tasación de bienes inmuebles en el país.
Dentro del criterio usado por las entidades tasadoras para valorizar inmuebles se consideran factores internos como: ubicación, superficie, distribución, iluminación, accesibilidad, ruidos y otras molestias; para el caso de terrenos, se consideran también: topografía, geometría, calidad del suelo y habilitación urbana. Sin embargo, existen también factores externos que impactan en el valor de los bienes inmuebles, como son: los ciclos económicos que influyen directamente en la oferta y demanda, políticas estatales de desarrollo urbano y aspectos demográficos entre otros.
Existen 2 tipos de tasación muy utilizados:
Tasación Arancelaria: Tiene por objetivo la determinación de la base impositiva (valor de autoevalúo) para el cálculo del Impuesto Predial, la cual se calcula sumando el Valor del Terreno más el Valor de la Edificación incluyendo obras Complementarias (tanque alto de agua, piscina, etc.)
Cabe resaltar que, para el cálculo de la Base Impositiva, se emplean valores predeterminados por el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS) los cuales son: Valores Arancelarios, utilizados en la valorización del terreno; Valores Unitarios Oficiales de Edificaciones (VUOE), empleados en la valorización de la edificación y Valores o Factores de Depreciación del inmueble.
Base Imponible = Valor del terreno (aplicando Valores Arancelarios) + Valor de la Edificación (aplicando tabla vigente de Valores Unitarios Oficiales de Edificaciones) – Depreciación (usando tabla de depreciación) + Valor de instalaciones Complementarias.
Tasación Comercial: Busca estimar el valor comercial de un inmueble en un mercado determinado, es decir, busca el precio justo del mismo. En este tipo de tasación se utilizan diversas metodologías que comprenden principios de valuación que, no sólo consideran las condiciones físicas del inmueble, sino que dan una mayor importancia a variables de mercado como la oferta y la demanda, tendencias de mercado o temas demográficos.
Existen varios métodos de valuación utilizados en un Informe de Tasación Comercial, El Reglamento Nacional de Tasaciones contempla los siguientes:
Método de Mercado: Consiste en comparar valores de bienes de similares características, en este caso el parámetro de comparación es el valor del mercado tomando en cuenta ventas recientes de inmuebles comparables (Fuente: Reglamento Nacional de Tasaciones).
Método de costo directo: Se basa en el análisis de reposición o sustitución, sin considerar los gastos generales ni la utilidad. El valor de las edificaciones se determina calculando el costo de reposición o de reproducción de las mismas como nuevas y deduciendo de este costo la pérdida de valor ocasionada por la depreciación acumulada por deterioro físico, así como por obsolescencia funcional y/o económica, según corresponda. El valor del terreno se obtiene del estudio y análisis del mercado inmobiliario de la zona de estudio (Fuente: Reglamento Nacional de Tasaciones).
Método de la Renta: Se vincula a la renta líquida que el bien a tasar devengue y cuya capitalización se calcula al tipo de interés bancario. A la renta bruta obtenida por el ingreso de los alquileres del año se le restan los gastos generales (Fuente: Reglamento Nacional de Tasaciones).
Si bien en este artículo se han detallado factores internos que influyen en el valor de bienes inmuebles (básicamente viviendas y terrenos) es muy importante considerar factores adicionales que influyen en el valor de otro tipo de inmuebles como locales comerciales y oficinas. Para el caso de locales comerciales es muy importante considerar la ubicación, accesibilidad, densidad peatonal, fachada y aparcamiento; mientras que para el caso de oficinas es importante considerar el entorno (dotaciones, servicios y usos terciarios), el estado de conservación, instalaciones y la flexibilidad en la configuración.
Conclusiones y recomendaciones:
- Al momento de tasar bienes inmuebles se deben tener en cuenta tanto los factores internos como externos.
- La Tasación Comercial da una mayor ponderación a factores de mercado, mientras que la Tasación Arancelaria pondera más las características físicas del inmueble.
- El fin de una tasación arancelaria es determinar la base impositiva para el cálculo del impuesto predial.
- En la Tasación Arancelaria se emplean valores predeterminados por el MVCS los cuales son Valores Arancelarios, Valores Unitarios Oficiales de Edificaciones y Valores para Depreciación.
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