El Decreto Supremo Nº 202-2018-EF, publicado en el Diario El Peruano el 05 de setiembre del 2018, aprueba el Reglamento de la Ley Nº 30741, Ley que regula la Hipoteca Inversa.
Entre las características a resaltar en este reglamento están las siguientes:
1)DERECHO AL PREPAGO
El Reglamento establece que la persona que suscribe un contrato de hipoteca inversa, está facultada a prepagar[1] total o parcialmente el préstamo. En caso decida, deberá correr con todos los gastos notariales y registrales derivados del levantamiento de la hipoteca inversa en la SUNARP.
[1] Prepagar: Pagar antes del fallecimiento del titular o titulares del bien (propietario).
2)ADJUDICACIÓN DEL INMUEBLE A FAVOR DEL BANCO
El Reglamento dispone que, dentro del plazo de 60 días calendario para el pago del crédito, los herederos y/o legatarios[1] y el propio banco, en reemplazo al proceso de ejecución de la hipoteca inversa, pueden mediante contrato inscrito en la SUNARP pactar la adjudicación[2] del inmueble a favor del banco, acordando el precio de dicho bien, sin necesidad de actualizar su tasación, salvo la exigencia del banco o del cliente.
De existir saldo a favor, deberá ser pagado a los herederos y/o legatarios al momento de suscribirse la escritura pública, pagando el banco a los sucesores en las proporciones que les corresponda de acuerdo a Ley.
[1] Legatario: Sucesor a título particular, de uno o varios bienes concretos, por voluntad de la persona o causante, que así lo estipula en su testamento.
[2] La Adjudicación: Es el acto judicial que consiste en la atribución de una cosa (mueble o inmueble) a una persona a través de una subasta, licitación o partición hereditaria. El ganador del proceso, por lo tanto, se adjudica el bien y pasa a ser su propietario o responsable.
3)EJECUCIÓN JUDICIAL DE LA HIPOTECA
La acción de ejecución judicial de la hipoteca inversa puede plantearse solo dentro de los 30 días calendario contados desde el día siguiente de conocido el fallecimiento del cliente o del último de los beneficiarios. De no efectuarse en dicho plazo, solo corresponde aplicar el proceso de ejecución extrajudicial.
En caso de remate judicial, el nuevo propietario posee el legítimo derecho de solicitar el desalojo y la entrega en posesión del inmueble, como dar fin al arrendamiento, usufructo[1], comodato[2] o la constitución de cargas y/o gravámenes que se hayan constituido sobre el bien, posteriormente a la fecha de constitución de la hipoteca inversa, sin el previo consentimiento del banco o de los herederos y/o legatarios, recurriendo ante el mismo juez que dispuso la adjudicación del inmueble en remate.
[1] Usufructo: En el ámbito judicial, es el derecho a disfrutar de los bienes ajenos con la obligación de conservarlos. Esto quiere decir que el usufructuario posee el bien en cuestión (tiene la posesión), puede utilizarlo y obtener sus frutos, pero no es su dueño (no es el propietario).
[2] Comodato: Contrato por el cual una parte, comodante, entrega a la otra, comodatario, una cosa no fungible para que la use y disfrute, con la obligación de devolverla. Es un contrato real, esencialmente gratuito, aunque puede estipularse retribución, y temporal. Puede recaer sobre cosas fungibles cuando no vayan a ser consumidas.
4)VENCIMIENTO ANTICIPADO DEL CONTRATO
Se establece que el banco podrá resolver de forma anticipada el contrato y, por ello, exigir lo adeudado y ordenar la ejecución de la hipoteca, a su sola decisión, en los siguientes casos: a) la venta del inmueble antes de el reembolso del crédito sea exigible; b) la entrega de posesión, el arrendamiento, usufructo, comodato o la constitución de derechos de superficie, fideicomisos y cualquier otra carga y/o gravamen sobre el inmueble, sin el previo consentimiento del banco; c) la interposición de un embargo sobre el inmueble; y d) si el cliente o el beneficiario incumple su deber de conservar el inmueble en buen estado.
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