Firmar un contrato de intermediación inmobiliaria con exclusividad con un agente inmobiliario o agencia inmobiliaria supone para los propietarios, en la práctica, ceder los derechos de la venta de su inmueble por un tiempo determinado. ¿Qué ventajas y qué inconvenientes conlleva para el propietario la toma de esta decisión?
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VENTAJAS DE LA EXCLUSIVIDAD INMOBILIARIA:
- Rapidez en la venta del inmueble
El plazo de venta de un inmueble, cuando se lleva a cabo a través de la firma de un contrato de exclusividad con un agente inmobiliario o una agencia inmobiliaria, oscila entre los tres y los seis meses. Éste periodo depende de diversos factores, como la zona en la que se ubique el inmueble, sus características, el interés en la comercialización, la inversión o el nivel de demanda que exista en ese momento.
Sin embargo, está comprobado que el plazo de venta se ve reducido si existe exclusividad con una agencia inmobiliaria. En concreto, ello se debe a que “las posibilidades de venta aumentan”, ya que la celeridad de los agentes inmobiliarios con una cláusula de exclusividad “es total”, en contra de lo que sucede cuando existe un contrato sin exclusividad o se decide vender la vivienda de forma particular.
- Mejor precio por el inmueble
El precio que se consiga por la venta de un inmueble depende de la promoción que se haga del mismo. No obstante, la exclusividad con un agente o agencia inmobiliaria garantiza que la vivienda se oferta a un único precio en el mercado, lo que supone una mayor claridad y máxima transparencia para los compradores.
En este sentido, un contrato de intermediación inmobiliaria con exclusividad conlleva para el agente o la agencia inmobiliaria un “gran alto grado de responsabilidad”, por lo que este “siempre tratará de conseguir el mejor resultado para sus vendedores y, por lo tanto, el mejor precio posible”. En este sentido, el agente se convierte en representante de la parte vendedora y en defensor de sus intereses.
- Garantía y seguridad de la operación inmobiliaria
Los contratos de intermediación con exclusividad están enfocados a proteger los intereses de la venta, por lo que para garantizar y otorgar seguridad, el agente inmobiliario responsable del mismo ha de conocer la propiedad con detalle, tanto sus características como sus cargas o situación legal. Del mismo modo, el agente deberá recopilar información primero y asesorar después respecto al precio, mercado, tendencia, competencia, servicios que ofrece, honorarios de la gestión y, sobre todo, de las responsabilidades y obligaciones acordadas.
En este sentido, el contrato que se firme debe fijar el tiempo de la duración de la exclusividad y reflejar en qué condiciones el agente gestionará la visibilidad del inmueble en venta.
- Filtro de clientes
Otra de las potencialidades de la venta a través de un contrato con exclusividad con un agente o agencia inmobiliaria viene del lado de los clientes que llegan a visitar el inmueble. El agente realiza una exhaustiva calificación del cliente comprador. Con un contrato de intermediación con exclusividad no se pierde el tiempo en salir con cualquier cliente que quiere ver viviendas, sino que solamente se hace con aquellos que tienen posibilidades reales de compra y que saben lo que van a hacer.
Del mismo modo, el trabajo del agente conlleva la existencia de un solo interlocutor o un único representante trabajando para la parte vendedora, llegando a existir un cierto grado de especialización en determinados inmuebles dentro de la profesión de agente inmobiliario. Dicha cualidad, ayuda a llegar más fácilmente a un acuerdo entre las partes, puesto que el agente inmobiliario sabe qué servicios ofrecer para desmarcarse del resto.
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DESVENTAJAS DE LA EXCLUSIVIDAD INMOBILIARIA:
- Relación de permanencia entre propietario y agente
La venta de un inmueble a través de éste tipo de contrato supone establecer una relación de permanencia determinada con el agente inmobiliario. Este periodo de tiempo varía, pero suele rondar, de los seis meses al año. En este sentido, es recomendable no establecer plazos de duración muy largos, puesto que de esta manera el agente mantiene la presión de que puede perder la venta del inmueble, dando eficiencia y agilidad a la comercialización del mismo.
No obstante, los contratos de intermediación con exclusividad son acuerdos sin aparentes limitaciones, por lo que el plazo de permanencia ha de ser acordado entre las partes. En concreto, la flexibilidad de dicho plazo de permanencia está determinada por los precios, zona, nivel de demanda, inversión e interés en la comercialización.
- Costo del servicio de intermediación
Como contracara a la agilidad que ofrecen los agentes inmobiliarios para vender un inmueble, se encuentran los honorarios que cobran estos profesionales por ejercer de intermediarios. Este coste, suele oscilar entre el 3% y el 5% del precio final del inmueble vendido.
- Consecuencias legales ante incumplimiento del contrato
La exclusividad con un agente inmobiliario conlleva la firma de un contrato que no supone ventaja alguna para el vendedor, puesto que con dicha exclusividad el agente dispone de un inmueble para comercializar de manera que ni el vendedor ni otros agentes puedan intervenir durante la vigencia del contrato de intermediación.
Es por ello que, en caso de incumplimiento, el vendedor estaría expuesto a ser denunciado y condenado a pagar los honorarios del agente, además de los intereses y los costos de dicho incumplimiento contractual.
- Intrusismo o acceso al inmueble del propietario
Por último, la cesión de la venta con exclusividad de un inmueble a un agente inmobiliario supone para el vendedor establecer una relación de confianza hacia éste profesional, que muchas personas no están dispuestas a llevar a cabo. En este sentido, el agente tendrá que visitar la vivienda por lo general cuando el propietario no esté, además de publicitar su hogar e intermediar en los términos económicos del precio final. De ahí que sea fundamental antes de pactar un contrato de este tipo, que el vendedor se informe de quién es la otra parte, cuántos años de experiencia tiene, cuál es su antigüedad en el mercado y si cuenta con el respaldo de una marca detrás.
ELABORADO POR LA SOCIEDAD PERUANA DE BIENES RAÍCES
