El mayor temor que tenemos como arrendadores cuando decidimos alquilar una propiedad es que nuestro inquilino no nos pague puntualmente la renta acordada y se niegue a abandonar la casa.
Lamentablemente, esta situación es recurrente en nuestro mercado inmobiliario, por ese motivo, la mejor forma de evitar tener un inquilino moroso es la prevención. A continuación, algunos consejos básicos:
1.- Analiza a los candidatos: Evalúa eficientemente a los interesados en arrendar el inmueble. Conoce sus datos básicos como estado Civil, lugar de trabajo, familiares, si se puede, averiguar las razones por la que se mudó del anterior lugar (si es que se mudó por problemas de cobranza con su anterior arrendador). También investigarlos en posibles centrales de riesgo financiero o en la base de Inquilinos Morosos
2.- Sé precavido: Toma fotos a la propiedad antes de iniciar el arriendo. Estas fotos nos quedarán como prueba de cómo se entregó el inmueble antes de ser arrendado, de esta forma, persuadimos al inquilino para que al momento de retirarse del inmueble, nos lo entregue en las mismas condiciones.
3.- Personaliza el contrato: No uses plantillas o formatos de contratos. La idea es que sea un contrato personalizado y que cuente con un mecanismo de cobranza, para ello, la mejor recomendación es realizar el contrato con asesoría legal, puede que al inicio sea considerado oneroso, pero ayuda a protegerte de posibles contratiempos.
4.- Siempre establece una garantía, mínima de 2 meses. Esto proporcionará al arrendador un ‘colchón’ económico para sobrellevar los perjuicios del impago durante un tiempo.
5.- Busca respaldo externo: Si es posible pide una persona como aval para el pago del alquiler. De esta forma comprometemos a un tercero al pago y este para evitar verse envuelto en problemas legales o financieros presionará al inquilino a pagar la deuda o lo pagará él.
6.- Protégete por si llegan al desalojo: Incluye la cláusula de allanamiento futuro en el contrato de Arrendamiento. A través de esta Cláusula el arrendatario renuncia de manera expresa a contradecir u oponerse en un futuro juicio de desalojo por vencimiento de contrato o por falta de pago, permitiendo al juez emitir sentencia y orden de lanzamiento en un menor tiempo que en los procesos sin esta cláusula.
¿Y la ley de Desalojo en 15 días?
El 28 de mayo del 2014, se publicó la Ley Nº 30201 conocida como “La Ley de Desalojo en 15 días” o “Ley de desalojo Express”. Sin embargo, contrario a lo que estos apelativos nos sugieren, la norma no establece 15 días de plazo para que el inquilino moroso desaloje ni bien incurra en la falta de pagos. En realidad, esta ley establece que una vez que se EMITA SENTENCIA FIRME, el juez ordenará al inquilino que restituya el inmueble en 15 días. Esto siempre y cuando el contrato de arrendamiento haya incluido la cláusula de allanamiento futuro y las situaciones para la restitución del inmueble sean porque se ha concluido el contrato de arrendamiento o este se ha resuelto por falta de pago de más de dos meses y medio de renta (según el art. 1697 del Código Civil). El arrendatario solo podrá oponerse acreditando lo contrario, es decir, demostrando que el contrato de arrendamiento sigue vigente o que ha cancelado el alquiler adeudado, teniendo para ello sólo 6 días de plazo desde que es notificada de la demanda.
Dicho de otra forma: Para lograr el “desalojo express” se requiere realizar un juicio y antes de ello, la conciliación extrajudicial obligatoria por ley. Todo esto, sumándole a la enorme carga procesal del poder judicial nos lleva a afirmar que el desalojo ‘express’ dura un promedio de 6 a 12 meses.
Entonces ¿Cuál es el beneficio de “La Ley de Desalojo en 15 días”? Lo que esta norma hace es abreviar los plazos dentro del proceso judicial, además de evitar que el inquilino moroso dilate la entrega del inmueble alegando otras razones fuera de lo que esta ley le permite, haciendo que este tipo de juicios no duren muchos años como antes.
Podemos concluir que no existe una forma inmediata de lograr el desalojo del inmueble por parte de inquilinos morosos y que la única forma de cuidar nuestro patrimonio es tomando medidas de prevención que nos evite llegar a este escenario.
Autor: Aldo Jair López Fernández
