El artículo 1708° del Código Civil establece que, cuando se enajena[1] un bien arrendado y el arrendamiento está inscrito en Registros Públicos, el adquirente debe respetar el contrato de arrendamiento y se sustituye desde ese momento en todos los derechos y obligaciones del arrendador.
Para el caso en que el arrendamiento no esté inscrito, dicha norma señala que el adquirente[2] del bien arrendado puede dar por concluido el arrendamiento, excepto que hubiese asumido la obligación de respetarlo. De lo anterior se deduce que, si el arrendamiento no está inscrito, el adquirente del bien tiene derecho a no respetarlo y a exigir al arrendatario la restitución del bien.
Dicho adquirente no tendrá responsabilidad frente al arrendatario en ese caso, pues los eventuales daños producidos por la conclusión del arrendamiento se originarían en el ejercicio regular de un derecho del adquirente.
¿Qué impide, entonces, que el propietario de un inmueble con arrendamiento no inscrito venda dicho bien únicamente para desalojar a su arrendatario?
- Dado que la venta de ese inmueble no generará que el adquirente asuma la posición contractual de arrendador, si esta conduce a la posterior conclusión del arrendamiento entonces existirá una inejecución de obligaciones atribuible al arrendador y el arrendatario podrá intimarlo en mora y exigirle una indemnización por los daños y perjuicios causados. Por este motivo, es aconsejable que todo arrendatario de un bien registrable exija y persiga la inscripción del correspondiente contrato de arrendamiento en Registros Públicos, especialmente si el valor del bien, las inversiones que fueran a realizarse así lo justifican o cuando deseo permanecer mucho tiempo en el inmueble y no quiero que me inicien un proceso de desalojo.
[1] Enajenar: Vender, donar o ceder el derecho o dominio que se tiene sobre un bien o una propiedad.
[2] Adquirente: Quien se hace dueño o propietario de un bien que antes no le pertenecía.
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