Invertir en bienes raíces es una de las actividades más antiguas que conoce el género humano y por lo tanto, de las más desarrolladas y complejas. Sin embargo, y pese a su vital importancia, no todas las personas tienen los conocimientos básicos y necesarios para desenvolverse con aptitud en el mercado inmobiliario y procurarse así una propiedad que asegure el desarrollo y satisfacción personal, así como generar provechos materiales.
Cuando hablamos de una inversión inmobiliaria, estamos refiriéndonos necesariamente a generación de rentabilidad, la misma que implica la relación existente entre los beneficios que proporcionan una determinada operación y la inversión o el esfuerzo que se ha hecho, lo cual suele expresarse en porcentajes.
En el mundo de las inversiones inmobiliarias, existen tres clases de negocios que son claros, cada uno tiene sus propias reglas, condiciones y procesos diferentes.
El primer tipo de inversión es el de ganancia de capital; el segundo, por flujo de efectivo y el tercero es el desarrollo inmobiliario. En ese sentido, la idea central de cada una de estas formas de obtener retorno financiero es la siguiente:
- GANANCIA DE CAPITAL: COMPRAR PARA VENDER
- FLUJO DE EFECTIVO: COMPRAR PARA ALQUILAR
- DESARROLLO INMOBILIARIO: GENERAR VALOR
Ahora, analizaremos cada uno de ellos:
- GANANCIA DE CAPITAL.- Significa que desde el momento en que adquirimos un activo inmobiliario para inversión tenemos que comprar por debajo del precio del mercado, así cuando lo vendamos siempre ganaremos, aún la economía del país se encuentre inestable ganaremos y no perderemos.
Por otro lado, también debemos de tener en cuenta que el valor de un inmueble va aumentando a medida que pasa el tiempo. Algunos predios incrementan su valor más rápido y en mayor volumen que otros inmuebles. La clave para ser un inversionista exitoso es justamente comprender y conocer en que momento comprar un inmueble.
Por ejemplo, si se trata de un predio ubicado aledaño a un lugar en donde se desarrollará un centro comercial o financiero, el predio aumentará su valor por el simple hecho de ser colindante con el proyecto. De esta manera vemos como una propiedad aumenta su valor, esto es, generar plusvalía sin la intervención necesaria del propietario. Otro claro ejemplo sería el predio ubicado en una zona con parámetros urbanísticos favorable a la edificación de grandes proyectos.
No olvides EL NEGOCIO INMOBILIARIO se encuentra en comprar NO al vender.
- FLUJO DE EFECTIVO.- Lo cual quiere decir que, la propiedad debe generar rentas que se obtengan del alquiler del inmueble. Y más aún, si se tratara de un Flujo de Efectivo Libre, que representa el efectivo disponible una vez que se hayan efectuado todas las inversiones en el activo fijo y en el capital de trabajo necesario para realizar las operaciones necesarias para desarrollar un proyecto inmobiliario; éste debe ser suficiente para cubrir el gasto de mantenimiento y otros que requiera la administración del inmueble y todavía produzca rentabilidad para el inversionista.
Ejemplo
•Renta mensual: U$ 1000
•Gastos de mantenimiento, cuota del banco, impuestos y otros U$ 500
•Flujo de efectivo libre: U$ 500
Cuando hablamos de FLUJO DE EFECTIVO estamos hablando de obtener buenas rentas, esto quiere decir que podemos vivir de nuestros ingresos por el alquiler de nuestros predios.
- DESARROLLO INMOBILIARIO, implica el conocimiento de distintas disciplinas, tales como administración, arquitectura, derecho, finanzas, estudios de mercado entre otros.
Los tres tipos de inversiones son altamente rentables. Saber elegir en que momento corresponde un determinado tipo de inversión es lo que determinará el éxito de tu inversión inmobiliaria.
¡Bienvenido a un mundo fascinante y lleno de oportunidades!
Marina Fuentes (*) Abogada MBA Inversionista Inmobiliaria
(*) Ha intervenido y asesorado en más de 1500 operaciones inmobiliarias y ha logrado invertir personalmente en más de 40 propiedades
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