Para calcular el monto a pagar del impuesto a la Renta de Segunda Categoría (Ganancia de Capital), primero determina el costo del inmueble, así obtendrás la ganancia efectiva respecto de la cual aplicarás el porcentaje correspondiente.
Dicho costo mencionado, en el impuesto a la renta es conocido como costo computable, y con relación a este tributo debes aplicar las siguientes reglas para su determinación:
El costo computable respecto de adquisiciones a título oneroso (se refiere a cuando pagaste por la adquisición del inmueble) será el valor de adquisición o construcción reajustado por los índices de corrección monetaria que establece el Ministerio de Economía y Finanzas sobre la base de los índices de precios al por mayor proporcionados por el Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI), incrementado con el importe de las mejoras incorporadas con carácter permanente.
Los inmuebles adquiridos a título gratuito (por ejemplo obtenidos por una herencia, o cuando no pagaste por la adquisición del inmueble) con anterioridad al 1 de agosto de 2012, tienen como costo de adquisición el valor de autoavalúo ajustado por el índice de corrección monetaria aplicado al año y mes de adquisición del inmueble.
Si la adquisición se produce a partir del 01.08.2012 en adelante, y luego se vende, el costo computable será igual a cero, salvo que el transferente pueda acreditar su costo de manera fehaciente.
En caso que hayas pactado la venta en dólares norteamericanos u otra moneda extranjera, el tipo de cambio que utilizarás es el de compra, vigente y publicado por la SBS, en la fecha de la operación, es decir, cuando se ha suscrito la minuta ó se ha celebrado el contrato.
Debes tomar en cuenta que si pactaste obligaciones por montos mayores a S/. 3500 o US1,000 dólares, hay que utilizar medios de pago aceptados por el sistema bancario y financiero, caso contrario, el perjudicado será el adquirente del bien, en caso quiera en el futuro vender el inmueble, pues no podrá sustentar su costo de adquisición, gravándose la totalidad de la venta del bien como ganancia, sin deducción de su costo.
A fin de determinar el monto a pagar se realiza el siguiente procedimiento:
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GANANCIA DE CAPITAL X 5% = MONTO A PAGAR
*Para obtener la Ganancia de Capital (Precio de Compra menos el Precio de Venta), se debe actualizar el Valor de Adquisición según el Índice de Corrección Monetaria que establece el Ministerio de Economía y Finanzas.
Ganancia de Capital = Pv – Pc(xICM)
Ejemplo 1
Estefano desea vender su terreno al precio de venta de S/ 200,000.00 y para saber cuánto debe de pagar de impuesto a la renta de segunda categoría. Debe restar el precio de adquisición del inmueble, el mismo que deberá actualizarse por el INDICE DE CORRECCION MONETARIA que establece mensualmente el Ministerio de Economía y Finanzas. En este caso como lo adquirió en Junio del 2015 y el ICM es de 1.06, se multiplica el precio de adquisición S/ 150,000 por 1.06 dando como resultado el monto de S/ 159,000.
El impuesto a la renta de ganancia de capital se obtiene de la diferencia del precio de venta menos el precio de adquisición actualizado es decir S/ 41,000 x el 5% de esta diferencia, obteniendo como resultado el monto de S/ 2050 soles.
| PRECIO DE VENTA | PRECIO DE ADQUISICION Junio DEL 2015 | ICM | COSTO DE ADQUISICION ACTUALIZADO | Base imponible | Tasa del impuesto | IMPUESTO |
| S/ 200,000 | (S/150,000 x 1.06 ) | S/ 159,000 | S/41,000 | 5% | S/ 2050
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| S/200,000 | Menos | S/159,000 = S/41,000 | 5% | S/ 2050 | ||
Ejemplo 2:
Bryan adquirió un departamento en Surco en marzo del 2008 a S/. 500,000 y en el año 2014 lo vendió a S/. 890,999.
***Para obtener la ganancia de capital, se debe actualizar el valor de adquisición según el índice de corrección monetaria.***
Ganancia de Capital = S/. 890,999 – S/. 500,000 (1.24) = S/. 270,999
Impuesto = S/. 270,999 x 5%
Impuesto Total = S/. 13,549.95
La declaración la puedes efectuar mediante el Formulario Virtual N° 1665, ingresando en el Portal web de SUNAT www.sunat.gob.pe en el módulo “Declaración y Pago”, usando tu Clave SOL, ubicando el rubro Renta 2da. Categoría en el menú, completas y envías el formulario, efectuando el pago respectivo.
Si efectuaste solamente la declaración con el Formulario Virtual N° 1665, pero no se realizase el pago (pago “0”), debes pagar utilizando el Formulario 1662 – Boleta de Pago (Sistema Pago Fácil) en la red bancaria autorizada.
Debes declarar y pagar el impuesto por la venta de tu inmueble hasta el mes siguiente de percibida la renta, es decir de recibido el pago por el bien, dentro de los plazos establecidos en el cronograma mensual para obligaciones tributaria que la SUNAT aprueba para cada año, consignando el periodo correspondiente al mes en que percibiste dicho ingreso.
Marina Fuentes
Asesora Inmobiliaria
