INVERSIONES INMOBILIARIAS: COMPRAR PROPIEDADES CON TÍTULOS NO SANEADOS
En un mercado como el peruano, donde los niveles de informalidad son altísimos, aumenta la posibilidad de encontrarnos con bienes inmuebles que no cuentan con la documentación necesaria para realizar algunos actos como lo son la construcción, ampliación, demolición, titulación, compra-venta, etc. Con la finalidad de poner en regla toda la documentación y lograr que la propiedad figure en Registros Públicos, es que se lleva a cabo el proceso de saneamiento.
Puesto que se requiere una gran inversión de tiempo y dinero, además de conocimientos jurídicos y técnicos, para realizar el saneamiento físico-legal, los propietarios prefieren ganancias inmediatas y vender a bajo costo. Esta situación, a su vez, se le presenta al inversionista inmobiliario como una gran ocasión para lograr un buen negocio que le significará una ganancia de capital atractiva.
EL MODELO DE INVERSIÓN
Lo que propone este modelo de inversión es adquirir bienes inmuebles a bajo costo dada la falta de saneamiento, llevar a cabo el proceso, y finalmente beneficiarse del bien con toda la documentación en regla. Es cierto que, a simple vista, parece un procedimiento sencillo pero este tipo de inversión es uno de gran complejidad (aunque llega a reportar grandes ganancias), debido a lo variante y complejo que es el proceso de saneamiento. En el presente artículo, trataremos esta forma de inversión refiriéndose al saneamiento de forma general y dentro de un esquema de inversión mayor.
En términos legales, el concepto de saneamiento se refiera al procedimiento dirigido a la regularización y formalización (perfeccionamiento) del derecho de propiedad u otros derechos reales, y tiene como objetivo final, la inscripción registral de los derechos que existan sobre el inmueble.
CARACTERÍSTICAS
Determinar los actos necesarios para el saneamiento del inmueble, requiere de una evaluación del estado legal y físico del predio. Remarcar que cuanto mayor sea la informalidad del mismo, mayor será la complejidad y la cantidad de actos a realizar. En base a estas consideraciones, es importante saber lo siguiente:
- El tiempo que transcurrirá hasta percibir el retorno financiero proyectado variará en función a la complejidad del proceso de saneamiento. Esta es una inversión con resultados a mediano o largo plazo para el comprador final.
- Es necesario contar con capital suficiente para llevar a cabo el proceso de saneamiento físico-legal.
- Es necesario contar con un equipo interdisciplinario (abogados, ingenieros, arquitectos, etc.) que, además de evaluar la viabilidad y rentabilidad del negocio, serán los encargados de ejecutar las medidas necesarias para lograr el saneamiento. Se puede negociar este servicio con parte del inmueble en pago, lo cual es una opción a evaluar.
El proceso de saneamiento se puede dar sobre:
- Posesiones
- Departamentos de edificios que no se encuentran independizados
- Terrenos sin inscripción en registros públicos
- Aires
- Sub divisiones de casas
- Sucesiones intestadas, entre otras.
MARCO LEGAL
Las normas más importantes que regulan el saneamiento en el Perú son:
- 27157: Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común.
- Ley 27333: Ley complementaria a la Ley N° 26662, la Ley de asuntos no contenciosos de competencia notarial para la regulación de edificaciones
- Ley 29090: Ley de regulación de habilitaciones urbanas y de edificaciones (y normas complementarias).
COSTOS Y OPORTUNIDADES
Hallar oportunidades de este tipo de inversión dependerá de la capacidad que se tenga para proyectar el costo/beneficio de realizar todo el saneamiento físico-legal. Dado el escenario de alta informalidad en el Perú, podemos encontrar diversos casos que generan un amplio margen de negociación a beneficio del inversionista inmobiliario, por ejemplo:
- Posesiones informales
- Departamentos sin independización
- Casa con Escritura Pública, pero sin inscripción registral
- Inmueble sin declaración de fábrica, entre otros.
Esta forma de invertir implica que la reducción del costo de compra del inmueble está en función del costo de la formalización, del riesgo de la operación y de las leyes naturales del mercado (oferta y demanda). La rentabilidad que el comprador final espera al seguir este tipo de inversión la obtendrá en un mediano o largo plazo, dependiendo de la complejidad del proceso de saneamiento que se deba realizar.
A manera de conclusión, es importante recalcar que el saneamiento físico legal de predios es uno de los procesos más complicados. Se debe tener conocimientos al detalle de los requisitos y procedimientos técnico-legales que deben emplearse, por lo que es recomendable evaluar la inversión junto a un equipo multidisciplinario antes de proceder. Es recomendable tener en cuenta cuánto tardará el proceso de saneamiento, además de los gastos por posibles moras, multas o incluso demolición de lo que se construyó en contra de las normas municipales. Es por ello que este tipo de inversión es de mayor utilidad para los inversionistas inmobiliarios que cuentan con el respaldo suficiente para llevar a cabo el proceso y esperar el tiempo necesario para obtener la mayor rentabilidad posible.
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Marina Fuentes
Abogada – Inversionista inmobiliaria
SOCIEDAD PERUANA DE BIENES RAÍCES
