COMPRA-VENTA A PLAZOS: CLÁUSULA RESOLUTORIA EXPRESA
Pedro y Juan celebran un contrato por la compra-venta de un inmueble. En ese contrato, Juan se compromete a pagar la suma de US$ 200,00 por la transferencia de la propiedad del inmueble. Dicho pago se realizará de la siguiente forma:
- Una cuota inicial de US$ 100,000 mediante Cheque de Gerencia a la firma de la minuta de compra-venta.
- Una suma de US$ 50,000 mediante un Cheque de Gerencia cuando se firme la escritura pública de compra-venta.
- El saldo de US$ 50,000 mediante un Cheque de Gerencia al 01/12/2020
En el contrato, las dos partes también acuerdan que, si Juan incumple con el pago de cualquiera de las cuotas establecidas para hacerse con el bien inmueble, el mismo quedará resuelto de pleno derecho amparado en el artículo 1430º del Código Civil. Bastará con que Pedro comunique a Juan su intención de valerse de esta cláusula vía carta notarial.
LA CLÁUSULA RESOLUTORIA EXPRES EN UN CONTRATO DE COMPRA-VENTA DE INMUEBLE
La cláusula resolutoria expresa está prevista en el artículo 1430º del Código Civil, también denominado como Pacto Comisorio. Mediante esta cláusula, los contratantes (comprador y vendedor en este caso), establecen que el contrato de compra-venta con prestaciones u obligaciones mutuas celebrado queda resuelto cuando una o cualquiera de las partes no ejecuta una prestación a su cargo que está explícitamente expresada en el tratado. No obstante, esta resolución no tiene efecto hasta el momento en que la parte interesada le comunique a la otra su intención de valerse de la cláusula resolutoria. Una vez que se haga efectiva la comunicación, la resolución opera de pleno derecho.
REQUISITOS PARA EJECUTAR LA CLÁUSULA RESOLUTORIA EXPRESA
Para estar frente a una resolución contractual producto de la ejecución de una cláusula resolutoria expresa, se exigen 2 requisitos:
- El incumplimiento de determinado compromiso a cargo de una de las partes, el cual se encuentra establecido con toda precisión en la cláusula resolutoria expresa.
- La comunicación de la parte interesada, poniendo en conocimiento de la parte que está en falta, su deseo de valerse de la cláusula resolutoria expresa.
Es importante resaltar que, para Registros Públicos, basta con adjuntar una carta notarial u otra comunicación indubitable dirigida a la persona que no cumplió con la obligación materia de resolución, o que esta se encuentre inserta en la escritura pública de la compra-venta del inmueble, indicando la prestación incumplida. Ante el registro, no es necesario acreditar la falta.
EL RETORNO DE LA PROPIEDAD AL VENDEDOR
El artículo 102º del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, da cuenta que para conseguir el retorno de la propiedad al vendedor (ex titular), se puede presentar una escritura pública o formulario registral legalizado por un notario, concedido unilateralmente por la parte que goza del derecho para resolver el contrato. Se debe indicar la prestación incumplida y adjuntar o insertar en la escritura pública, la comunicación indubitable dirigida al deudor, dando a conocer que se quiere hacer valer la cláusula resolutoria.
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