El Impuesto de Alcabala grava las transferencias de propiedad de bienes inmuebles urbanos o rústicos a título oneroso o gratuito, cualquiera sea su forma o modalidad.
- El sujeto pasivo del Impuesto de alcabala:
Es el adquiriente o comprador del inmueble.
- El sujeto activo del Impuesto de alcabala:
Es la Municipalidad Provincial el cual se encargara del cobro del Impuesto a través del SAT (Servicio de Administración Tributarias).
- Transferencias gravadas del impuesto de alcabala:
Sin perjuicio de otras modalidades de actos o hechos jurídicos que den origen a transferencias de inmuebles, se encuentran gravadas con el Impuesto las transferencias generadas por los siguientes actos o hechos jurídicos:
- a) Contrato de compraventa.
- b) Contrato de transferencia de propiedad sobre bienes futuros.
- c) Contrato de permuta.
- d) Contrato de donación.
- e) Contratos con dación en pago.
- f) Promesa unilateral.
- g) Transferencias provenientes de procesos judiciales o por remate dentro de un proceso judicial o procedimiento de ejecución coactiva.
- h) Opción de compra derivada de contratos de arrendamiento financiero.
- i) Transferencias provenientes de disolución y reorganización de sociedades (fusión, escisión y otras formas de reorganización).
- j) Aportes para la constitución de sociedades o personas jurídicas o aportes para aumento de capital.
- k) Transferencias para la constitución de patrimonios autónomos.
- l) Resoluciones de los contratos por anticipo de legítima y de los celebrados entre condóminos originarios.
Asimismo, se encuentran gravadas las ventas con reserva de dominio. En este último caso, la transferencia producida con posterioridad y como consecuencia del pacto de reserva estipulado, se encuentra inafecta al Impuesto.
Tipos de Inmuebles que grava el Impuesto de alcabala:
Inmuebles Urbanos: Se consideran así a los terrenos urbanos, a las edificaciones y sus obras complementarias. Adicionalmente, debemos entender por terreno urbano a aquel terreno en un centro poblado y que se destine a vivienda, comercio, industria o cualquier otro fin urbano, así como, a los terrenos sin edificar, siempre que cuenten con los servicios generales propios del centro poblado y/o aquellos que tengan terminadas y recepcionadas obras de habilitación urbana
Inmuebles Rústicos: Se consideran así a aquellas tierras aptas para el cultivo, para pasto y para la producción forestal.
Formalización de la Transferencia
Para formalizar la transferencia de propiedad la Ley de Tributación Municipal establece en su Artículo 7: “Los Notarios y Registradores Públicos solicitan la liquidación y pago del Impuesto de Alcabala o en su defecto, la Constancia de No pago como requisito indispensable para formalizar la transferencia.”
Cálculo del impuesto de alcabala
El impuesto se calcula aplicando a la base imponible del impuesto el valor de transferencia, el cual no podrá ser menor al valor de auto avalúo (Va) del inmueble correspondiente al ejercicio en que se produce la transferencia, ajustado por el Índice de Precios al por Mayor (IPM) para Lima Metropolitana, o el valor de la transferencia (Vt), lo que resulte mayor.
A la referida base se aplicará la tasa del impuesto del 3%. Siendo a cargo exclusivo del comprador, No está afecto al Impuesto de Alcabala, el tramo comprendido por las primeras 10 del valor del inmueble.
Forma de pago del impuesto de alcabala
El impuesto se debe liquidar y pagar al contado; sin que para ello sea relevante la forma de pago del precio de venta del bien acordada por las partes.
El plazo para hacerlo vence el último día hábil del mes siguiente de producida la transferencia (en caso contrario se aplicarán los intereses moratorias correspondientes).
Dónde y cómo se realiza el pago
La liquidación se debe realizar en la Gerencia de Servicios de Administración Tributaria de la Municipalidad Provincial, con la información que para tal efecto proporciona el adquirente. Para efectos de la liquidación del impuesto, los adquirentes deben presentar los documentos siguientes:
- Exhibir el documento de identidad de la persona que realice el trámite.
- Presentar copia simple del documento en el que consta la transferencia de propiedad.
- Presentar copia simple del autovalúo del año en que se produjo la transferencia
El pago del impuesto es requisito para formalizar mediante escritura pública la transferencia, así como para su inscripción en los registros públicos.
En pago se realiza en cualquiera de las agencias del SA. También puede realizar sus pagos en los Bancos Autorizados, y en caso esté formalizando la transferencia de propiedad en cualquiera de las Notarías Afiliadas al sistema del SAT, puede liquidar y pagar su impuestos directamente en la Notaría, sin necesidad de acudir a las agencias SAT o a los bancos autorizados.
Exonerados al Impuesto de Alcabala
Las siguientes transferencias:
- a) Los anticipos de legítima.
- b) Las que se produzcan por causa de muerte.
- c) La resolución del contrato de transferencia que se produzca antes de la cancelación del precio.
- d) Las transferencias de aeronaves y naves.
- e) Las de derechos sobre inmuebles que no conlleven la transmisión de propiedad.
- f) Las producidas por la división y partición de la masa hereditaria, de gananciales o de condóminos originarios.
- g) Las de alícuotas entre herederos o de condóminos originarios.
- Inafectación de la primera venta de inmuebles que realizan las empresas constructoras
A efectos de que se configure la inafectación establecida en el artículo 22 de la Ley para el caso de la primera venta de inmuebles que realizan las empresas constructoras, deberán concurrir los siguientes requisitos:
- a) Que el inmueble haya sido transferido por una empresa constructora.
- b) Que la venta sea la primera realizada respecto del inmueble totalmente construido por la empresa constructora o total o parcialmente construido por un tercero para ella. La venta por parte del constructor de inmuebles remodelados, ampliados o refaccionados no se encuentra inafecta del pago del Impuesto de Alcabala.
Lo señalado sólo es aplicable a las transferencias realizadas mediante contratos de compra venta.
Base imponible en la primera venta de inmuebles realizada por las empresas constructoras.
- a) La primera venta de inmuebles realizadas por las empresas constructoras sólo se encuentra gravada en la parte correspondiente al valor del terreno, según autovalúo.
- b) Para efectos de la afectación parcial a que se refiere el inciso anterior, se considera empresa constructora a las personas naturales o jurídicas, sociedades conyugales, sucesiones indivisas, asociaciones en participación, comunidad de bienes, consorcios, joint ventures u otras formas de contratos de colaboración empresarial que lleven contabilidad independiente, sociedades irregulares, patrimonios fideicometidos de sociedades titulizadoras, los fondos mutuos de inversión en valores, que realicen actividad empresarial dedicada a la venta de inmuebles construidos totalmente por ella o que hayan sido construidos total o parcialmente por un tercero para ella.
A tal efecto, se entenderá que el predio ha sido construido parcialmente por un tercero cuando este último construya alguna parte del predio y/o asuma cualquiera de los componentes del valor agregado de la construcción. Tratándose de sujetos que no realicen actividad empresarial a la que se refiere el párrafo anterior, pero que vendan inmuebles construidos totalmente por ella o que hayan sido construidos total o parcialmente por un tercero para ella, serán consideradas como empresas constructoras en tanto sean habituales en dichas operaciones.
- c) Se considerará que existe habitualidad cuando el transferente realice, de forma individual o en forma asociada, la venta de, por lo menos, dos inmuebles dentro de un período de doce meses. En este supuesto, el tratamiento de empresa constructora se aplicará a partir del segundo inmueble transferido. Para efectos del cómputo del plazo de doce meses, se considerará el período comprendido entre la fecha de la transferencia en la que se configura la habitualidad y el mismo día y mes del año anterior. Si se realiza en un solo acto la venta de dos o más inmuebles, se entenderá que la primera transferencia es la del inmueble de menor autovalúo.
Autor: SOCIEDAD PERUANA DE BIENES RAICES
