El auge del sector inmobiliario en el Perú en los últimos años se ha ido complementado con una demanda de vivienda cada vez más creciente, producto fundamentalmente del déficit habitacional que hay en las capitales, aunque no deben dejarse de lado otros factores como el aumento de los ingresos de las familias y las mayores facilidades crediticias que hoy existen para adquirir una vivienda (tasas de interés más bajas y mayores plazos). Este auge también ha involucrado el aumento de la expansión urbana vertical, debido a la natural contradicción existente entre demanda de vivienda y las limitadas áreas urbanas o en proceso de urbanización que existen; por esta razón, no resulta raro el actual crecimiento de la construcción de edificios destinados para departamentos y oficinas, en la que coexisten diversas unidades inmobiliarias independientes y autónomas, pero que comparten áreas y servicios comunes.
A esta forma de propiedad inmobiliaria, en la cual coexisten áreas y servicios comunes, el ordenamiento jurídico peruano la ha regulado, fundamentalmente, a través de la Ley N° 27157, que estableció el REGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y COMUN, conocido, generalmente, como PROPIEDAD HORIZONTAL. Las innovaciones contenidas en esta norma así como las modificaciones realizadas no sólo han contribuido a perfeccionar el régimen, sino que han coadyuvado a solucionar los diversos conflictos que se presentan entre vecinos condóminos. Por esta razón se hace sumamente importante para los agentes del mercado inmobiliario dominar las instituciones y reglas establecidas para este régimen de propiedad, siendo este libro un aporte para cumplir dicha finalidad en forma práctica y segura.
Los edificios compartidos cuentan, sin duda, con la ventaja del bajo costo que permite el acceso de un mayor número de personas al sueño de la casa propia; pero también tiene inconvenientes que no pueden soslayarse, tales como la necesidad de resignarse a vivir en espacios reducidos (y no en grandes casas, como solía ser tiempo atrás).
¿Cuál es el principal factor que ha dado lugar a la configuración del fenómeno del “crecimiento inmobiliario vertical”?
Tal como lo narra Gunther Gonzalez Barrón, en el Perú se ha presentado con mucha fuerza el fenómeno de una masiva intensificación y crecimiento de masas en la Capital a partir de la década de los años treinta; de hecho, los boletines registrales de la mencionada década dan cuenta del problema social que se germinaba con los propietarios que vendían cada habitación de su edificio como si fuese una unidad inmobiliaria independiente; contribuyendo con ello al desorden urbano, a la tugurización, las pésimas condiciones de vida, la falta de salubridad, entre otros problemas que enfrentaron Lima y otras grandes ciudades. Así, tenemos como recuerdo de esa época las fincas llamadas “callejón de un solo caño”, que no vienen a ser otra cosa que los inmuebles que tenían un pasaje central común que permitía el acceso a distintas habitaciones; cada una de las cuales era una vivienda independiente. Es decir, las grandes casas se fueron convirtiendo, por necesidad económica, y por falta de planificación por parte del Gobierno, en un conjunto de múltiples unidades creadas artificialmente sin las más mínimas condiciones de calidad de vida.
A partir de las acotadas circunstancias, las edificaciones han ido realizándose, cada vez con mayor asiduidad, “hacia arriba”; esto es, cada vez más, se ha ido elaborando la construcción de edificios propiamente dichos, cuya conformación, como bien se sabe, consta de varios pisos y, a su vez, cada piso, dos o más departamentos.
El fenómeno de la “explosión demográfica” en nuestro país constituye un gran ejemplo de un fenómeno indudablemente recurrente en el mundo jurídico, nos referimos, por supuesto, a que el Derecho siempre se encuentra un paso atrás respecto de la realidad. Las Leyes y, en general, los instrumentos que el Derecho ofrece a la sociedad para poder regular las conductas de las personas y la convivencia de éstas no son lo suficientemente poderosos como para prever situaciones advenedizas que, en ciertos momentos del derrotero de un pueblo, puedan ocasionar ciertas dificultades o problemas (como ha sucedido en el ámbito inmobiliario). En efecto, el Derecho es una técnica que permite encontrar soluciones (o, al menos, tratar de) a posteriori (con posterioridad a los fenómenos sociales) por medio de normas que regulen la manera en que se desarrollan las costumbres, los comportamientos, las necesidades y las interrelaciones entre los miembros de cada comunidad.
En lo que se refiere al ámbito de estudio que será objeto del presente trabajo, puede afirmarse que ha habido una evolución progresiva y relativamente lenta en lo que al ámbito inmobiliario concierne; siendo que, conforme se han ido presentando mayores circunstancias adversas, el legislador peruano y las autoridades gubernamentales también han ido prestando mayor atención a dicho sector, pero a muy largo plazo, y han ido elaborando razonamientos y estudios más sofisticados que, si bien no alcanzan una optimización de resultados, sí han ido confrontando de manera cada vez más eficiente las constantes variaciones experimentadas dentro del ámbito de la propiedad de predios.
Siendo el contexto en el que hemos desembocado, luego de un largo devenir legislativo, aquél mencionado en el párrafo precedente, podemos afirmar que el Derecho ha sumido la tarea de regular de manera específica las relaciones de las personas dentro del ámbito inmobiliario al que ya se hizo mención; tarea que, por cierto, ha sido cumplida a cabalidad en lo que a la emisión de normas se refiere, y sólo parcialmente en lo que a la eficiencia de las mismas concierne. No obstante, la mayor relevancia de la actualidad normativa es aquélla que se condice con la aplicación más eficiente (menos costosa y más beneficiosa de las Leyes sobre la materia) y para lograr tal finalidad se requiere que haya un cabal conocimiento de la normativa y su correcta aplicación por parte de todas a aquellas personas que de algún modo estén relacionadas con los regímenes especiales de regulación de la propiedad de predios.
En consecuencia, mediante el presente trabajo, se realizará una detallada descripción de los mecanismos legales que deben ser conocidos y aplicados por las personas que formen parte de los regímenes especiales de regulación de propiedad así como por aquellos profesionales que se desenvuelvan en el ámbito de aplicación de la ya mencionada normativa.
EVOLUCIÓN NORMATIVA DEL RÉGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMUN, ANTES DENOMINADA PROPIEDAD HORIZONTAL.
Para poder contextualizarnos y entender cómo es que se ha desarrollado en la práctica la evolución normativa a la que ya se ha hecho mención de una manera caso abstracta, primeramente, debemos realizar una pequeña revisión de las normas que concretamente han sido emitidas hasta el momento en nuestro país para regular la propiedad, de manera general primeramente, y los regímenes especiales de predios, posteriormente.
- Código civil de 1936 (Arts. 855 a 857).
“Propiedad por pisos”
- Fue el primer dispositivo normativo que, en el Perú, reguló lo que ahora conocemos como propiedad horizontal. Aunque con sus únicos 3 artículos no se daba abasto para solucionar los problemas que surgían de esta novedosa forma de aprovechamiento de los edificios.
- Ley 10726 de 1946
“Ley sobre la propiedad de los diversos pisos de un edificio”
- Fue la primera ley que, en específico, reguló este régimen especial; aunque, debido a la falta de concretización con respecto a la nomenclatura adecuada que debía usarse para dicha ley, su nombre fue una mera descripción de la situación a regular.
- S. 025-1959, de 1959
- Reglamento de la Ley 10726, en el que se utilizó, por primera vez, el nomen iuris “PROPIEDAD HORIZONTAL.”
- L. 22112 de 1978
“Régimen de Propiedad Horizontal Para Toda Edificación o Conjunto de Edificaciones”
- Cuando fue regulada esta noma, se utilizó en ella, por primera vez en el Perú (y decididamente), la denominación PROPIEDAD HORIZAONTAL, en el título de la norma, que posteriormente, y hasta nuestros días, es de uso general.
- S. 019-1978-VC de 1978
- Reglamento del Decreto Ley 22112
Ley 27157 de 1999 (Art. 37 y ss)
“Régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y propiedad común”
- Donde se modifica el nombre tradicional para darle una concepción más amplia a la figura especial.
- S. 008-2000 MTC de 2000 (Arts. 125 a 138)
- Que viene a ser el Reglamento de la ley 27157, y regularía más específicamente aspectos relevantes de la Ley N° 27157.
- S. 035-2006 / VIVIENDA de 2006 (Art. 125 y ss.)
“Texto Único Ordenado del Reglamento de la Ley Nro. 27157, Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de propiedad Exclusiva y de Propiedad Común”.
- La importancia de este Reglamento radica en el hecho de que alberga en un solo cuerpo normativo todas las normas que, con motivo de la promulgación de la Ley 27157, habían sido publicadas posteriormente, para regular dicha ley.
- Resolución N° 340-2008-SUNARP/SN. (26 de diciembre de 2008)
“Directiva sobre el Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común”
- Se aprueba la Directiva N° 009-2008-SUNARP/SN que establece los criterios para la calificación e inscripción de los títulos que deban ser regulados por las normas referidas al Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común, fijando criterios referidos a la inscripción del Reglamento Interno, sus modificaciones, los aires, la extensión de las unidades de propiedad exclusiva, la adquisición de bienes por la junta de propietarios, la extinción del régimen, los edificios proyectados o en construcción, la aplicación al régimen de independización y copropiedad, entre otros aspectos.
Si bien esa última no es una Ley ni parte de ella, sí es una directiva vinculante (obligatoria y de suma relevancia) que incluso los miembros del mismo tribunal registral deben observar y aplicar, ya que, legalmente, tiene un alto rango dentro de nuestro Ordenamiento Jurídico.
Dra. Marina Fuentes
Asesora especialista en Inmuebles.
