Las acciones y derechos de una persona sobre una propiedad, para conceptualizarla, es la parte que tiene una persona en un inmueble que físicamente no está dividido o, específicamente, es la cuota ideal de un bien.
Se da cuando materialmente existen dos o más personas que ejercen un derecho de propiedad sobre el mismo bien. En dicho caso estamos ante una forma de propiedad, que se encuentra regulada por el Código Civil y en especial en su Capítulo V denominado “Copropiedad”.
Podemos entenderlo de manera más práctica con el siguiente ejemplo: Pablo, propietario de un departamento de 180 m2 (el único inmueble a su nombre) adquirido estando casado con María; fallece sin dejar testamento. Una vez realizado el trámite notarial de Declaratoria de Herederos o Sucesión Intestada, de conformidad con la legislación civil peruana su esposa María y sus tres hijos Javier, Ana y Paola se reparten las acciones y derechos sobre el inmueble heredado de la siguiente forma:
- Para María : el 62.5 % de acciones y derechos,
- Para Javier : el 12.5 % de acciones y derechos,
- Para Ana : el 12.5 % de acciones y derechos, y
- Para Paola : el 12.5 % de acciones y derechos.
Entonces, analizando éste ejemplo que sucede cotidianamente en nuestra sociedad, el bien inmueble se ha dividido en cuatro partes o cuotas ideales, y que a su vez le corresponden a cuatro personas (María y sus hijos Javier, Ana y Paola), que aún no han hecho la división formal.
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¿QUÉ SIGNIFICA SER COPROPIETARIO DE UN INMUEBLE?
El artículo 969º del Código Civil señala que hay copropiedad cuando un bien pertenece por cuotas ideales a dos o más personas.
Entonces un copropietario es aquella persona natural o jurídica que junto a otra persona tienen la propiedad sobre una cuota ideal de un mismo inmueble. En nuestro caso los herederos de Pablo se convierten en copropietarios al realizarse la sucesión intestada.
Pero también puede darse el siguiente caso: Pedro y Claudia son una pareja de esposos que tienen como única propiedad común un terreno de 300 m2 en Arequipa, quienes como una forma de prevenir futuros conflictos entre sus tres únicos hijos por la herencia, deciden dar en anticipo de legitima[1] 100 m2 del inmueble a cada uno de sus hijos.
Este es otro caso en que se puede apreciar que los hijos de Pedro y Claudia se convierten en copropietarios, cada uno de un 33.33% de las acciones y derechos sobre el terreno de 300m2 ubicado en la provincia de Arequipa.
Así es estimado lector, como te habrás dado cuenta, existen diversas formas de adquirir acciones y derechos sobre un inmueble.
Ahora bien una vez entendido el concepto de acciones y derechos debemos abordar la siguiente interrogante.
¿PARA VENDER O ALQUILAR UN INMUEBLE EN COPROPIEDAD SE NECESITA QUE TODOS LOS COPROPIETARIOS ESTÉN DE ACUERDO?
Según el artículo 971° del Código Civil, las decisiones sobre el bien común se adoptarán por:
- UNANIMIDAD (todos debe estar de acuerdo): para disponer (vender), gravar (hipotecar) o arrendar (alquilar) el bien, o para introducir modificaciones en él (edificar).
- MAYORIA ABSOLUTA: para los actos de administración ordinaria. Los votos se computarán por el valor de las cuotas. En caso de empate, decide un juez a través de un proceso judicial.
[1] ANTICIPO DE LEGÍTIMA.- Consiste en una donación o acto de liberalidad a favor de los herederos forzosos (los hijos), mediante el cual se transfiere una o más propiedades.
Elaborado por: SOCIEDAD PERUANA DE BIENES RAÍCES
