Pensar en comprar una propiedad es lo más usual. Existen personas, los que les gusta planificar, que ya saben cuánto quieren gastar o invertir en alguna propiedad. Y también están los que incluso ya han visitado el predio o pasan cada mañana camino al trabajo imaginándose tomando café al amanecer. Por otro lado, también es usual señalar el crecimiento sostenido de los precios al tratarse del sector inmobiliario. Esto genera que sea muy difícil asegurar a los clientes el valor real del inmueble antes de efectuar por ejemplo una compra. Esta seguridad es fundamental y esto se relaciona indudablemente con un término: Tasaciones.
Empecemos definiendo que es tasación y porqué es diferente a valorización. Según el Reglamento Nacional de Tasaciones el primero se trata de un procedimiento mediante el cual un perito valuador estudia el bien, analiza y dictamina sus cualidades y características en determinada fecha, para establecer la estimación del valor razonable y justo del bien de acuerdo a las normas de dicho reglamento mientras que el segundo solo reposa en el valor del inmueble, es decir arroja un precio aproximado del mismo, sin una validez legal, por lo que es más económica, mejor dicho el valor de mercado o en base a la oferta y la demanda que existe en el mercado de inmuebles.
Ahora bien, para poder efectuar una tasación se pueden realizar a través de dos tipos de valorizaciones: La valoración reglamentaria y la comercial. La pregunta central es ¿Cuál de los dos métodos es el más confiable? Quizá para algunos la respuesta pueda aparecer en sus mentes, pero lo que sí es seguro para todos es que se debe realizar una correcta tasación. De aquí se despliega la importancia de usar el mejor método. Entonces luego de tener en claro estos conceptos básicos se buscará determinar cuál de los dos métodos es el que se sugiere usar.
Por un lado, el método reglamentario se calcula de acuerdo a las normas del Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú y representa el valor de reconstruir o restituir el bien por uno de iguales características estado y años de uso. Este método se basa en valorizar tres componentes: el terreno, la edificación y la sobras complementarias e instalaciones. Se utilizan valores arancelarios que publican los municipios cada año, es un valor referencial para el terreno, pero que no corresponde al verdadero valor de mercado. Sin embargo, es conocido que el valor reglamentario siempre arroja un monto menor que el valor comercial debido a que lo valores que usa muchas veces no están actualizados o el proceso de actualización es lento. La sociedad de Tasación sostiene que su uso se ha distanciado enormemente respecto a otros métodos empleados en diferentes ámbitos o países y que se centran en módulos georeferenciados con coeficientes correctores. Pese a ello se puede confiar que usando esta metodología podemos obtener el mínimo valor real de la propiedad en cuestión.
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El método comercial por su parte trabaja con valores de mercado, valores reales y se utiliza para saber el valor de venta de terrenos, casas y departamentos ya sea para venderlos o alquilarlo. Para ello deben existir testigos comparables para que la fiabilidad de los resultados alcance unos buenos niveles. Alfredo Mujica Yépez, profesor de la Universidad Ricardo Palma y arquitecto con amplia experiencia, recomienda usar no menos de 10 ofertas inmobiliarias en la zona o zonas similares. Pero no sólo se trata de promediar directamente dichas muestras o testigos, antes hay que pasar por un proceso de homogenización u homologación para encontrar un valor unitario aplicable al inmueble a valorar. Una vez seleccionadas las muestras, estas son ponderadas al alza o a la baja en una serie de parámetros básicos que hacen que su valor sea aún más comparable. Una vez se han ponderado todas las muestras aún queda un último paso para dar más peso en el unitario adoptado a aquellos bienes del muestreo que se consideren más representativas y menos a las que no lo sean tanto.
Sin duda, cada tasador usando un profundo conocimiento del mercado local, así como una amplia base de datos producen sus fuentes para obtener valores de terrenos y de edificaciones. Mujica también agrega que no se puede decir a ciencia cierta que el valor que se obtiene de la tasación es exactamente el valor real ni mucho menos que se pueda mantener por mucho tiempo ya que el mercado inmobiliario es muy sensible a factores tan diversos como políticas de gobierno en temas de vivienda y construcción, inversiones externas, políticas bancarias de financiamiento, etc.
Otro factor a considerar es que la venta de inmuebles puede ser muy diferente de acuerdo a la zona. Existen zonas que tienen mucha preferencia o están de moda, y otras que van perdiendo simpatía. Por ejemplo, hace unos años el Centro Comercial Camino Real era el lugar más interesante para la actividad comercial. Hoy ha perdido el atractivo y nuevas zonas son preferidas. Cabe agregar, que en ciertos casos el monto que arroja la tasación puede ser mayor del real si se le encarga a sociedades especializadas en lugar de técnicos independientes. En el caso de hipoteca si se busca un valor de tasación mayor que el precio de compra, se debe considerar que si bien es cierto el banco te puede prestar más dinero, también serán más intereses y dinero a devolver, así como aumentará el costo del seguro. Así también se debe tener en cuenta que las municipalidades consideran el valor comercial al calcular el Impuesto de Alcabala y de ser mayor el valor del inmueble, mayores serán los impuestos. De lo contrario, si se tiene un valor de tasación menor al de compra, el banco podrá prestar menos dinero y quizá no sea el suficiente.
Luego de analizar ambos métodos se concluye que ni uno no es mejor que otro. Ambos se usan de manera distinta y en forma complementaria; siendo más confiable la tasación que demuestre los valores utilizados usando lo más actualizados porque el mundo avanza y los valores también cambian.
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CREADO POR: MILENA SOSA
ALUMNA DE LA SOCIEDAD PERUANA DE BIENES RAÍCES
