Indicadores económicos y crecimiento poblacional son buenas señales para una expansión a la inversión inmobiliaria.
Según el estudio realizado por Ricardo Fort y Álvaro Espinoza del Grupo de Análisis para el Desarrollo (GRADE), afirman que:
- En las últimas dos décadas, las ciudades del Perú se han expandido cerca del 50%.
- Las ciudades que más crecieron en términos relativos entre el 2000 y 2018 fueron Tacna (111%), Yurimaguas (103%), Arequipa (102%), Puerto Maldonado (94%) e Ica (90%). En términos absolutos, sin embargo, Lima es la ciudad que más suelo urbano generó en el período (25.000 has), seguida de Arequipa (9.000 has) y Tacna (3.800 has).
De acuerdo a los datos del Instituto Nacional de Estadística e Informático (INEI), en el año 2016 esta región contaba con una población de 346 mil habitantes. Para este año, Ipsos Trends señala que su población llega a 377 842 ciudadanos. La tasa de crecimiento promedio anual entre el 2016 – 2021 fue de 1.4 por ciento y se estima que para el año 2025 sean 402 089 habitantes, es decir, la tasa de crecimiento promedio anual sería de 1.6 %.
TASA DE CRECIMIENTO POBLACIÓN
| Año | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
| Población Total | 377,842 | 384,222 | 390,279 | 396,180 | 402,089 |
Contexto socioeconómico
La minería es la principal actividad con un 29%, seguido por otros servicios con 19%, comercio (14%), construcción (8%), transporte (8%) y agricultura (7%). Estas actividades son importantes para la región porque generan la mayoría de divisas, mayor empleabilidad y un impacto en las economías de las familias tacneñas. Asimismo, según el Índice de Competitividad Regional 2021 (INCORE), Tacna subió una posición y se convirtió en la tercera región más competitiva del país. Así escaló posiciones en salud, en la parte laboral y en instituciones. Destaca el avance de siete puestos en el pilar institucional por un fuerte aumento en la tasa de ejecución de la inversión pública regional y al descenso de la tasa de criminalidad y de la percepción de inseguridad en la región.
ACTIVIDADES ECONÓMICAS
|
Actividad Participación |
|
|
Minería |
29% |
|
Otros Servicios |
19% |
|
Comercio |
14% |
|
Construcción |
8% |
|
Transporte, Almac. |
8% |
|
Agricultura |
7% |
|
Otros |
15% |
Mercado inmobiliario
La región tiene un gran potencial para el desarrollo inmobiliario, sobre todo el relacionado a la vivienda social. En esa línea, y de acuerdo a los objetivos del Fondo MIVIVIENDA (FMV), que es promover el acceso de la población a una vivienda digna y adecuada en los niveles NSE C, D y E, en Tacna estos sectores representan el 87% de la población.
POBLACIÓN SEGÚN NSE
|
NSE |
Año 2021 |
% |
|
A |
4,023 |
1.06% |
|
B |
45,425 |
12.02% |
|
C |
141,419 |
37.43% |
|
D |
142,320 |
37.67% |
|
E |
44,655 |
11.82% |
| Total |
377,842 |
Según un estudio realizado por el FMV el año 2018, la ciudad heroica cuenta con una demanda efectiva de 4433 viviendas, es decir, son familias que carecen de una vivienda propia y tienen capacidad para adquirir un inmueble. De acuerdo al boletín estadístico del FMV, actualmente existe en la región 12 proyectos habitacionales (en el marco del Nuevo Crédito Mivivienda y Techo Propio en la modalidad de Adquisición de Vivienda Nueva) que representa una oferta disponible de 508 unidades, que solo cubriría el 11.5% de la demanda total.
Expansión urbana
Los distritos que se vienen consolidando para el desarrollo urbano son Coronel Gregorio Albarracín y la zona oeste de Tacna que está rumbo a las hermosas playas de la ciudad. Estas serían a corto y mediano plazo. Sin embargo, los distritos de Pachia y Calana también se podrían sumar a esta expansión porque además de tener espacio suficiente, tienen un clima muy cálido, destacan por su cultura gastronómica y ostentan un reconocimiento mundial de destino turístico.
Finalmente, solo en el periodo 2018–2020, Calana ha crecido en población 4.45%, Pachia un 2.66% y Coronel Gregorio Albarracín en 10.59%
CRECIMIENTO POBLACIÓN POR DISTRITO – TACNA
| Distritos | Población año 2018 | Variación | Población año 2019 | Variación | Población año 2020 | Variación
2020 – 2018 |
| Alto De La Alianza | 35,272 | 0.1% | 35,319 | -0.2% | 35,258 | -0.04% |
| Calana | 3,278 | 2.3% | 3,355 | 2.1% | 3,424 | 4.45% |
| Ciudad Nueva | 33,044 | -0.2% | 32,991 | -0.5% | 32,834 | -0.64% |
| Inclan | 2,865 | -3.0% | 2,779 | -3.3% | 2,688 | -6.18% |
| Pachia | 2,218 | 1.5% | 2,251 | 1.2% | 2,277 | 2.66% |
| Palca | 2,065 | 4.1% | 2,150 | 3.8% | 2,232 | 8.09% |
| Pocollay | 19,008 | 1.2% | 19,240 | 0.9% | 19,415 | 2.14% |
| Sama | 3,435 | 3.8% | 3,564 | 3.4% | 3,686 | 7.31% |
| Crnel. Gregorio Albarracin | 120,575 | 5.3% | 127,017 | 5.0% | 133,338 | 10.59% |
| La Yarada Los Palos | 6,515 | 1.8% | 6,630 | 1.4% | 6,726 | 3.24% |
En recuadro:
DATOS:
- Desde agosto del año 2003, a enero del 2022, en Tacna solo han desembolsado 2795 bonos de 442,065. Es decir, solo 63%
- Desde agosto del año 2003, a enero del 2022, en Tacna solo se han desembolsado 57 millones de soles.
Número de bonos desembolsados
| Puesto | Departamento | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | Ene 2022 | TOTAL | % total | % año 2021 | % año 2022 |
| 1 | ICA | 4 005 | 1 960 | 6 754 | 4 077 | 4 665 | 169 | 87 860 | 19.87% | 10.12% | 7.58% |
| 2 | LA LIBERTAD | 4 955 | 2 449 | 9 288 | 6 348 | 7 433 | 148 | 74 883 | 16.94% | 16.13% | 6.63% |
| 3 | PIURA | 3 870 | 1 133 | 8 167 | 10 209 | 8 185 | 269 | 60 762 | 13.75% | 17.76% | 12.06% |
| 4 | LIMA | 1 516 | 1 150 | 3 418 | 2 737 | 3 002 | 474 | 41 778 | 9.45% | 6.51% | 21.25% |
| 5 | SAN MARTIN | 2 099 | 1 601 | 6 030 | 5 902 | 5 553 | 170 | 41 461 | 9.38% | 12.05% | 7.62% |
| 6 | LAMBAYEQUE | 2 414 | 1 035 | 3 502 | 4 090 | 4 468 | 661 | 27 636 | 6.25% | 9.69% | 29.63% |
| 7 | ANCASH | 1 091 | 400 | 2 138 | 1 690 | 1 700 | 94 | 16 622 | 3.76% | 3.69% | 4.21% |
| 8 | JUNIN | 932 | 230 | 1 720 | 1 966 | 1 303 | 16 | 11 460 | 2.59% | 2.83% | 0.72% |
| 9 | CALLAO | 343 | 181 | 641 | 688 | 670 | 1 | 10 500 | 2.38% | 1.45% | 0.04% |
| 10 | HUANCAVELICA | 901 | 292 | 2 285 | 1 724 | 1 492 | 11 | 9 749 | 2.21% | 3.24% | 0.49% |
| 11 | AREQUIPA | 364 | 742 | 1 370 | 1 030 | 899 | 35 | 8 997 | 2.04% | 1.95% | 1.57% |
| 12 | AYACUCHO | 350 | 139 | 1 087 | 1 494 | 893 | 29 | 7 851 | 1.78% | 1.94% | 1.30% |
| 13 | AMAZONAS | 498 | 243 | 778 | 627 | 640 | 4 | 5 369 | 1.21% | 1.39% | 0.18% |
| 14 | UCAYALI | 337 | 174 | 739 | 1 080 | 1 212 | 10 | 5 061 | 1.14% | 2.63% | 0.45% |
| 15 | LORETO | 361 | 166 | 502 | 555 | 762 | 46 | 4 937 | 1.12% | 1.65% | 2.06% |
| 16 | CAJAMARCA | 303 | 205 | 820 | 781 | 634 | 27 | 4 857 | 1.10% | 1.38% | 1.21% |
| 17 | APURIMAC | 194 | 179 | 1 288 | 1 039 | 745 | 26 | 4 546 | 1.03% | 1.62% | 1.17% |
| 18 | HUANUCO | 229 | 117 | 896 | 640 | 562 | 19 | 4 080 | 0.92% | 1.22% | 0.85% |
| 19 | TACNA | 179 | 221 | 254 | 437 | 123 | 13 | 2 795 | 0.63% | 0.27% | 0.58% |
| 20 | TUMBES | 181 | 68 | 529 | 610 | 299 | – | 2 757 | 0.62% | 0.65% | 0.00% |
| 21 | CUSCO | 85 | 121 | 551 | 361 | 336 | 6 | 2 750 | 0.62% | 0.73% | 0.27% |
| 22 | PUNO | 62 | 53 | 258 | 50 | 56 | – | 2 658 | 0.60% | 0.12% | 0.00% |
| 23 | MOQUEGUA | 1 | 68 | 62 | 211 | 270 | 1 | 1 401 | 0.32% | 0.59% | 0.04% |
| 24 | PASCO | 109 | 2 | 127 | 105 | 185 | 2 | 924 | 0.21% | 0.40% | 0.09% |
| 25 | MADRE DE DIOS | – | 50 | 52 | – | – | – | 371 | 0.08% | 0.00% | 0.00% |
| TOTAL | 25 379 | 12 979 | 53 256 | 48 451 | 46 087 | 2 231 | 442 065 | 100% | 100.00% | 100% |
Miles de soles
| Puesto | Departamento | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | Ene 2022 | TOTAL | % total | % año 2021 | % año 2022 |
| 1 | ICA | 74 948 | 50 894 | 171 299 | 105 148 | 142 623 | 6 116 | 1 679 625 | 17.78% | 10.19% | 7.86% |
| 2 | LA LIBERTAD | 106 598 | 74 101 | 268 734 | 180 681 | 241 558 | 5 440 | 1 663 012 | 17.61% | 17.26% | 6.99% |
| 3 | PIURA | 69 509 | 29 089 | 198 201 | 266 365 | 243 376 | 8 237 | 1 319 078 | 13.96% | 17.39% | 10.59% |
| 4 | SAN MARTIN | 40 074 | 38 048 | 138 763 | 150 016 | 155 036 | 4 920 | 875 621 | 9.27% | 11.08% | 6.33% |
| 5 | LIMA | 25 634 | 28 560 | 84 524 | 72 221 | 87 264 | 17 794 | 767 785 | 8.13% | 6.23% | 22.88% |
| 6 | LAMBAYEQUE | 55 986 | 30 358 | 89 141 | 111 053 | 137 569 | 25 226 | 645 453 | 6.83% | 9.83% | 32.44% |
| 7 | ANCASH | 19 040 | 10 034 | 50 118 | 42 688 | 45 938 | 2 513 | 332 179 | 3.52% | 3.28% | 3.23% |
| 8 | HUANCAVELICA | 25 196 | 9 646 | 78 686 | 64 204 | 59 237 | 439 | 315 641 | 3.34% | 4.23% | 0.56% |
| 9 | JUNIN | 19 667 | 5 956 | 49 791 | 60 590 | 42 584 | 591 | 281 923 | 2.98% | 3.04% | 0.76% |
| 10 | AYACUCHO | 8 440 | 3 689 | 33 091 | 49 906 | 33 337 | 1 149 | 210 921 | 2.23% | 2.38% | 1.48% |
| 11 | AREQUIPA | 8 614 | 24 133 | 36 255 | 26 766 | 27 341 | 941 | 199 897 | 2.12% | 1.95% | 1.21% |
| 12 | CALLAO | 5 697 | 4 164 | 14 640 | 17 066 | 17 771 | 26 | 186 596 | 1.98% | 1.27% | 0.03% |
| 13 | APURIMAC | 5 274 | 5 312 | 40 413 | 34 430 | 25 655 | 686 | 135 533 | 1.43% | 1.83% | 0.88% |
| 14 | UCAYALI | 8 992 | 6 541 | 17 964 | 27 198 | 33 357 | 388 | 121 441 | 1.29% | 2.38% | 0.50% |
| 15 | LORETO | 9 082 | 6 551 | 11 756 | 13 855 | 20 211 | 1 214 | 112 991 | 1.20% | 1.44% | 1.56% |
| 16 | AMAZONAS | 9 201 | 5 026 | 17 762 | 15 210 | 16 889 | 106 | 110 386 | 1.17% | 1.21% | 0.14% |
| 17 | CAJAMARCA | 6 280 | 5 204 | 18 771 | 19 363 | 17 148 | 724 | 104 749 | 1.11% | 1.23% | 0.93% |
| 18 | HUANUCO | 4 316 | 2 724 | 21 811 | 16 192 | 15 141 | 502 | 89 277 | 0.95% | 1.08% | 0.64% |
| 19 | CUSCO | 2 320 | 3 704 | 14 516 | 11 945 | 11 343 | 239 | 69 802 | 0.74% | 0.81% | 0.31% |
| 20 | TUMBES | 3 360 | 1 323 | 12 078 | 15 143 | 7 894 | – | 58 608 | 0.62% | 0.56% | 0.00% |
| 21 | TACNA | 3 020 | 5 644 | 6 517 | 12 055 | 3 409 | 439 | 57 070 | 0.60% | 0.24% | 0.56% |
| 22 | PUNO | 1 187 | 1 226 | 7 717 | 1 320 | 1 514 | – | 50 796 | 0.54% | 0.11% | 0.00% |
| 23 | MOQUEGUA | 19 | 1 502 | 1 412 | 5 721 | 8 590 | 26 | 30 679 | 0.32% | 0.61% | 0.03% |
| 24 | PASCO | 2 019 | 37 | 2 893 | 2 572 | 4 884 | 53 | 19 488 | 0.21% | 0.35% | 0.07% |
| 25 | MADRE DE DIOS | – | 1 660 | 1 761 | – | – | – | 7 125 | 0.08% | 0.00% | 0.00% |
| TOTAL 514 471 355 127 1 388 613 1 321 710 1 399 669 77 770 9 445 674 | 100% | 100% | 100% | ||||||||
FUENTE: DANNY ORIHUELA
Consultor especialista en Desarrollo de Proyectos Inmobiliarios y Gestión Comercial
